保管合同是一种合同形式，保管人有偿或无偿地为寄存人保管物品，并在约定期限内或应寄存人的请求下，返还保管物品。
根据权利义务的分配，保管合同可以分为单务合同和双务合同。
单务合同是指仅由当事人一方负担义务，而他方只享有权利的合同。典型的单务合同包括赠与、无息借贷、无偿保管等合同。
双务合同是指当事人双方都既负担义务又享有权利的合同。例如无偿委托、无偿保管、附义务之赠与、使用借贷、自然人间的借款合同等都属于双务合同。
保管合同的起源可以追溯到罗马法。罗马法将保管分为通常保管和变例保管。通常保管是指受托人在合同期满后将托管物返还给委托人，而变例保管是指受托人可以返还同种类、品质和数量的物品，包括金钱保管、争议物品保管和危险物品保管。
在不同国家的法律中，对于保管合同的标的物是否限于动产有两种趋势。
一种趋势是以德国、意大利为代表，在民法典中明确规定保管合同的标的物为动产。例如意大利民法典将保管定义为：“保管是一方接受他方某个动产的契约，负责保管并返还。”
另一种趋势是以日本和我国台湾地区为代表，在民法典中对保管的定义没有明确规定标的物为动产或不动产。例如日本民法典将保管定义为：“保管是因为当事人一方约定为相对人保管而受取某物，而发生效力。”台湾地区的民法典将保管定义为：“寄托是指当事人一方将物品交付给他方，他方允诺保管的契约。”
我国合同法第三百六十五条对保管合同的定义中也没有规定保管物以动产为限。因此，法律有必要调整因委托他人保管不动产而形成的权利义务关系。
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