国有土地上房屋,因拆迁造成额外停产停业损失,怎么赔偿

国有土地上房屋,因拆迁造成停产停业损失,怎么赔偿

一、给予停产停业损失补偿的条件

一般来说，符合以下三个条件的，房屋征收部门应当给予停产停业损失补偿：

1. 被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。

2. 有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋。

3. 已办理税务登记并具有纳税凭证。

当然，各个地方具体规定不同，但总的原则是房屋有证，在房屋征收前一直合法经营，并依法纳税。在实际办案过程中，对于因历史原因形成的无证房屋，有些地方政府也予以承认，并给予相应的停产停业损失补偿。

二、停产停业损失补偿的具体方式

《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，涉及停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定，因此在全国范围内没有一个统一的停产停业损失补偿方式。各个省市也都根据地方情况制定了相应的政策，因此，笔者谨在此大致归纳一下办案过程中遇到的一些补偿方式。

以被征收房屋的总体价值的一定比例计算停产停业损失。这种计算方式是在被征收房屋货币补偿金额的基础上，再乘以一定比例来计算停产停业损失。比如上海市就规定，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。内蒙古规定，停产停业补偿标准不低于被征收房屋价值的百分之三。

按照房屋面积计算停产停业损失。比如在北京，用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费。

根据经营收入、利润等指标确定停产停业损失。这种计算方法是以利润额、营业额为基础，计算停产停业损失补偿额的。比如在深圳就规定，能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。

以造成的实际损失确定停产停业损失。如河北省就规定，应当根据纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定，按征收房屋造成的实际财产损失进行补偿。

协商选择与评估机构确定。有的地方直接规定，可以由当事人在几种方式中选择其一来确定停产停业损失，协商不成的，再委托有相应资质的评估机构通过评估确定。

比如在山西就有规定，可以选择以下方式之一确定补偿金额：

(1)按被征收房屋评估总价的一定比例计算;

(2)按被征收人上一年度纳税的税后月平均净利润计算;

(3)按被征收房屋租金收益计算。当然，也有地方直接规定按照评估结果来确定补偿金额。

现实中，也有些省份没有规定具体补偿方式，而是由各个市自行制定相应的政策。比如吉林、辽宁，具体补偿方式就应该遵照当地市政府出台的规定。