2004年3月，李某以伪造的公证委托书将陈某所有的房屋以34万元的价格卖给王某。陈某发现儿子私自将房屋卖给王某后，于2004年9月向法院提起行政诉讼，请求撤销房地局颁发给王某的房地产权证。法院于2004年12月做出行政判决，撤销房地局颁发的房地产权证。陈某又于2005年1月向法院提起诉讼，要求确认李某和王某签订的房屋买卖合同无效。然而，一审和二审法院均未支持陈某的诉讼请求。法院驳回原告的诉讼请求的原因在于，被告李某以伪造的公证委托书出售母亲的房屋，构成了“表见代理”。
所谓“表见代理”是指代理人在没有相应代理权的情况下进行代理行为，由于某些客观因素，使得他人有足够理由相信其有代理权。法律上将这种特殊的没有代理权的代理行为称为“表见代理”，并确认其有效。本案中，产权人陈某与李某之间是母子关系，并且李某持有伪造的公证委托书，因此，房屋买受人王某相信李某有代理权是合情合理的。因此，李某的行为构成了“表见代理”，李某和王某签订的房地产买卖合同是合法有效的。
本案中的房屋买卖经历了多次诉讼，涉及多方当事人，包括市房地局。虽然被告王某在本案中胜诉，但由于王某之前取得的房地产权证已被撤销，因此，王某需要请求真正的产权人履行产权过户手续，才能真正取得房屋的产权。
在现实生活中，类似情况时有发生，但并非都构成“表见代理”。如果不构成“表见代理”，买受方可能花钱却买不到房。因此，对于买受人来说，在遇到出卖方委托他人代理出售房屋的情况时，一定要仔细审查代理权的真实性及其范围。如果可能的话，最好能见到被代理人即出卖房产真正的产权人，以确认代理行为的有效性。这样，类似本案的纠纷就不会发生，买受人也能避免后续的麻烦，有利于维护自身的合法权益。
委托行为的法律要求。委托人需提供身份证明材料，包括身份证、户口本等文件；还需提供委托授权书，明确委托事项、权限和期限等。此外，根据委托事项的不同，还需提供特定材料。这些文件和证明的准备是确保委托行为合法有效的必要步骤。
如何防范表见代理的风险。表见代理纠纷对被代理人和相对人都有风险。企业管理者的法律意识不强是导致表见代理的主要原因。提高管理者法律意识，树立依法经营理念是防范关键。表见代理的法律效力在于相对人尽到注意义务后有理由相信行为人有代理权。被代理人可向代理人追
表见代理制度及其在实际应用中的相关问题。表见代理是一种特殊的无权代理，因被代理人过失或与被代理人存在特殊关系而产生。文章指出了公司在预防表见代理方面的关键措施，包括提高经营管理者的法制观念、员工法律素质和管理水平。同时，文章还详细阐述了表见代理的特征
签订委托合同时的注意事项。在签订合同时，应明确约定委托事务的基本信息和具体要求，受托人需在委托人授权范围内活动，并按时保质完成事务。有偿合同中，受托人需承担损害赔偿责任，委托合同应明确报酬支付方式及时间。此外，要明确违约责任、争议解决方式等事项。委托
