裁决机关确定的作价补偿不合理如何处理?

案情

原告：李先生

被告：某市房地产管理局

第三人：某房地产公司

2001年11月，经被告批准，第三人在某路一带进行危旧房改造建设拆迁工作。原告与其就拆迁安置事宜经协商达成一致意见，谁对其房屋货币补偿205万元人民币表示异议，第三人认为该估价结果是由某房地产估价事务所作出的，不会有错误。双方发生争议，原告申请被告对此裁决。被告经审查认为，第三人对原告所有的房屋作价补偿人民币205万元人民币是符合有关规定的，因此依据《城市房屋拆迁管理条例》规定作出裁决：第三人对原告的货币补偿符合法律规定。

原告在接到拆迁裁决后，因对被告作出的拆迁裁决确定的货币补偿金额不服，向人民法院提起诉讼。原告诉称：被告在拆迁裁决中认定对原告所有的房屋作价补偿205万元与事实不符，请求人民法院判决撤销被告作出的拆迁裁决确定的作价补偿金额。被告辩称：其裁决确定的对原告所有的房屋作价补偿认定事实清楚，适用法律法规正确，请求人民法院维持。第三人同意被告作出的拆迁裁决。在人民法院宣告判决前，被告决定撤销其裁决，并变更第三人向原告支付货币补偿款268万元。原告申请撤诉，人民法院经审查认为原告的撤诉申请符合法律规定，因此裁定准许原告撤诉。

评析

本案是因被拆迁人不服房屋拆迁主管部门裁决货币补偿的金额而提起的诉讼纠纷。根据新《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”第25条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本条例第24条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”根据上述规定，货币补偿、产权调换都要考虑到房屋的区位、用途、建筑面积等因素。

此外，新《城市房屋拆迁管理条例》在确定了新的补偿标准的同时，取消了原《城市房屋拆迁管理条例》将户口因素作为确定安置面积的标准的规定。货币补偿后，如果所有权与使用权分离，拆迁人不再承担对使用人的安置责任，而转由所有人对使用人进行安置。

拆迁货币补偿标准确定的基本原则———等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。所谓“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。

所谓用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性用房的依据；如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。

这里的“等因素”应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在评估时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。