产权交易中拍卖操作方式

产权交易机构的拍卖资质问题

1.拍卖企业设立区域性要求

根据《拍卖法》第十一条规定，拍卖企业只能在设区的市设立。设立拍卖企业需要经所在地的省、直辖区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核许可，并向工商行政管理部门申请登记、领取营业执照。只有地级市以上的城市才允许设立拍卖企业，原县级城市设立的拍卖企业不符合条件。

2.拍卖企业的行为能力和业务水平

根据《拍卖法》第十二条规定，设立拍卖企业需要具备以下条件：(1)注册资本不少于一百万元人民币；(2)有自己的名称、组织机构、住所和章程；(3)有适应拍卖业务的拍卖师和其他工作人员；(4)有符合法律和其他相关法规的拍卖业务规则；(5)持有公安机关颁发的特种行业许可证；(6)符合国务院有关拍卖业发展的规定；(7)符合法律和行政法规的其他条件。根据《拍卖法》第十四条规定，拍卖活动应由拍卖师主持。以上条款规定了拍卖企业设立的条件，不符合条件的拍卖企业不能从事产权拍卖业务。拍卖师是经国家有关部门考核确认的专业人员，代表了拍卖企业的业务水平和承担法律责任的能力。

资产的权属问题

1.调查委托拍卖产权的权属

调查委托拍卖产权的权属是产权交易前期准备工作的基本点。对于权属不明确的资产，很难进行成功的产权拍卖。委托方一般清楚委托资产的权属问题，但对于某些资产，特别是房地产，由于权属复杂，很难一时搞清楚。例如，在房地产方面，涉及到土地的性质是划拨土地还是出让土地，以及是否需要补足优惠出让部分的金额等问题。在进行产权拍卖前，必须事先搞清楚这些问题，因为这些问题关系到资产是否可以拍卖以及拍卖价格的确定。同时，协助委托方搞清产权的权属，提出合理的拍卖保留价，可以提高交易成功率，也是体现产权交易企业业务水平的地方。

拍卖方式的选择

拍卖方式可以分为无估价拍卖和估价拍卖，估价拍卖又可分为增价拍卖和减价拍卖。无估价拍卖是拍卖人不设定起拍价，由竞买人自由报价，最终由出价最高者取得拍卖物。估价拍卖在拍卖前确定一个合理的起拍价，竞买人根据起拍价在拍卖时相互竞争，最后由出价最高者取得拍卖物。目前，产权交易中常采用的方法是估价拍卖。

估价拍卖时保留价的确定

在进行估价拍卖时，确定拍卖的保留价是非常重要的。保留价的确定往往关系到拍卖的成功与否。以下是确定拍卖保留价的注意事项：

1.评估价、拍卖保留价和起拍价的关系

确定拍卖保留价之前，应先明确评估价、拍卖保留价和起拍价的含义和相互关系。根据《拍卖法》第二十八条规定，拍卖国有资产时，需要经过评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。评估价在制定拍卖保留价时具有法律地位。根据《拍卖法》第五十条规定，如果拍卖标的没有保留价，拍卖师应在拍卖前说明。如果拍卖标的有保留价，竞买人的最高出价未达到保留价，该出价不生效，拍卖师应停止拍卖。评估价是基础，保留价是权益，起拍价是参考价。在委托拍卖时，应合理确定它们之间的相互关系。实践中，评估价、保留价、起拍价和成交价之间是相关的。

2.评估价不宜作为保留价

评估价不宜单纯地作为保留价，因为评估价受评估方法和评估目的的影响，可能与市场价格存在较大差距。评估价无法准确反映资产的供求关系和市场接受价格。此外，评估价也无法体现交易本身的具体情况。因此，将评估价作为拍卖保留价往往不可行。

3.拍卖保留价与成交价没有必然联系

拍卖保留价的高低与成交价并没有必然的联系。产权交易是市场行为，最终的成交价由市场决定，取决于资产的质量、市场需求、意向购买人数等因素，而不是保留价的高低。拍卖保留价往往是保密的，买受人并不知道，因此保留价与成交价没有必然的联系。然而，确定合理的拍卖保留价可以提高交易的成交率。

拍卖的实际操作和注意事项

1.拍卖委托

产权交易机构需要与委托方签订《拍卖委托合同》，合同内容包括委托人和拍卖人的姓名或名称、拍卖标的、拍卖方式、拍卖时间和地点、佣金及支付方式、价款支付方式等。一旦合同确定，不应轻易改动，以保证拍卖工作的稳定性。

2.发布拍卖公告

拍卖合同签订后，产权交易机构需要发布拍卖公告，公告内容包括拍卖的时间、地点、拍卖标的、展示时间和地点、参与竞买的手续等。产权交易机构应根据拍卖标的的性质和要求，在指定地区和媒体上发布公告，并单独寄送给重点有意向的企业。

3.办理报名手续

在规定的时间内办理拍卖报名手续，避免出现竞买人不足的情况。报名时间应尽量安排在拍卖会举行前一刻，以防止串标的情况发生。

4.举行拍卖会

拍卖会举行时，委托人应尽可能在场，以便了解拍卖过程并及时签订《拍卖成交合同》。同时，委托人可以对整个拍卖过程有充分的了解，及时处理意外情况。

5.成交付款

拍卖成交后，产权交易机构应按照成交合同的要求执行付款和合同条款，并及时处理可能出现的情况。买受人交清成交款后，产权交易机构应及时移交拍卖标的物，并协助办理产权证书的交接工作。

拍卖过程中非正常事项的处理

拍卖过程中可能出现非正常事项，包括无人参加报名或竞买人不够法定人数、应叫价未达到保留价、买受人违约不付款或不付全款、买受人串标等情况。对于这些情况，产权交易机构应及时向委托人报告情况，终止拍卖或重新拍卖。买受人违约不付款或不付全款的情况，应根据《拍卖法》的规定进行处理。对于买受人串标的违法行为，应移交给工商或公安部门处理。