土地登记的法律规定

国土资发【2003】38号文规范土地登记的要求

五不登记

根据国土资发【2003】38号文的规定，对于以下情况，不得进行土地登记：

(1) 出让土地未支付全部出让金；(2) 经营性用地未按照招、拍、挂的方式出让；(3) 协议出让地价明显低于出让底价；(4) 违反规划改变土地用途；(5) 未办理土地使用权登记而设定抵押。

国土资发【2008】70号文进一步明确的十三种不得登记情况

根据国土资发【2008】70号文的规定，除了上述五种情况外，还有以下情况不得进行土地登记：

- 土地权属争议未解决；- 土地违法违规行为尚未处理或正在处理；- 未按合同约定付清全部土地价款；- 按土地价款缴纳比例分割申请登记；- 申请登记的土地权利超过规定期限；- 无合法用地批准等土地登记申请要件；- 对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让；- 协议出让地价低于出让底价；- 违反规划改变土地用途；- 未办理土地使用权登记而设定抵押；- 异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记；- 查封登记解除前申请办理抵押登记；- 其他不得登记的情况。

潍坊市局规范土地登记工作的要求

潍坊市局根据上述规定，并结合实际情况，下发了《关于进一步规范土地登记工作的通知》（潍国土资发[2008]7号文），明确了以下严格的土地登记要求：

严把土地登记关口的要求

(1) 对没有土地权属来源和权属来源不合法的用地，一律不得登记；(2) 权属不清的用地，在权属问题解决前，不得登记；(3) 出让土地没有支付全部土地使用权出让金和滞纳金的，不得登记；(4) 对于供地方式不符合国家有关规定的，不得登记；(5) 对协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记；(6) 对不符合登记程序要求的，不得登记；(7) 对未经批准擅自改变土地用途的，不得登记；(8) 未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记；(9) 按规定原划拨国有土地使用权，未缴有偿使用费的，不得登记；(10) 没有完税证明的，不得登记；(11) 出让合同按规定主要限制条件不完善的，不得登记；(12) 未解除查封及抵押的，不得登记；(13) 土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；(14) 土地转让达不到转让条件的，不得登记；未经政府批准不得在土地登记环节擅自改变土地用途；单位名称未变申请法人代表变更的，按土地转让进行登记；以土地使用权进行抵押贷款的存续期限为主合同(借款合同)期限；对法院查封、解封土地的文书，统一由地籍科安排专人进行受理，并记录在案。

2012年部《关于规范土地登记的意见》进一步明确的要求

根据2012年部《关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号），进一步明确了以下要求：

严格划分宗地

土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。

准确界定土地登记用途

土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）二级类填写。根据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等，依法批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书“记事栏”内标注批准用途。

规范土地出让年限起算时点

国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定；合同没有约定或者约定不明确的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书确认的时间为准；对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。

规范土地抵押登记

依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。

明晰有关超面积宅基地登记政策

对于1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地登记发证，应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的，可在《集体土地使用证》“记事栏”内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。