受益凭证(Beneficiary Certification)
为一有价证券，用以表彰受益权。投资人购买共同基金时，投信公司会发行所谓的受益凭证给投资人，以表彰受益权。因该凭证法律上视为有价证券，在进行任何转换或买回前，均须将此受益凭证交回给基金公司。若不慎遗失，补发事宜相当费时，故除非特别要求，否则投信公司大多不主动发给受益人。
财产信托的现实障碍
作为受托人的信托机构是否能以信托财产为支持发行信托受益凭证，在现阶段关于信托的“一法两规”中均找不到依据，这是制约财产信托发展的关键环节。
根据现有法律，信托受益权是以信托合同形式存在的，信托合同不能像信托受益凭证那样被分割，而只能整体转让。而受制于项目融资的规模和央行对信托计划不能超过200份合同的限制，使得单个信托合同的融资规模通常高达几十万元，实际上抬高了转让过程中交易对手的门槛。另外流转税相关配套法规的缺位，也严重影响了财产信托计划在具体操作过程中实施的可能，信托财产过户登记能否免税或减税，监管部门没有相应的法规加以明确。
正由于现阶段信托法规建设的滞后，使得许多本可以通过典型财产信托加以解决的融资需求，都假道资金信托这一空间相对狭窄的通道来实现。而财产信托和资金信托在委托人、受托人地位和作用、所有权转移、信托财产的破产隔离范围、转委托关系、履约担保等方面存在诸多不同或差异，以资金信托计划来实现财产信托的变通方式未来可能会给投资者(受益人)的权益保全带来极大的不确定性。
房地产信托的定义及与之相关的方面。房地产信托是房地产开发商借助信托公司专业理财和资金运作经验，集合多个项目资金形成实力雄厚的资金组合，以信托贷款方式用于房地产开发。资金来源包括发行股票和金融市场融资。房地产投资信托有三种形式：产权信托投资、抵押信托投
信托受益权是可以放弃、偿还债务、依法转让或继承的。信托受益权转让后手续完成后,受让人在15个工作日左右会收到《资金信托受益权转让协议书》，成为新受益人。信托受益权转让，是指将信托受益的权利进行转让。基于信托受益权的可转让性，受益人可以委托信托投资公司转
民法典中，规定信托受益权不能作为质押物。该财产称之为抵押物，债务人或第三人称之为抵押人，债权人称之为抵押权人。抵押物必须是可以转让的抵押人所有的财产，凡是法律规定禁止流通的或当事人不享有的不得作为抵押物。该财产称之为质物，提供财产的人称之为出质人，享
受益人的信托受益权可以依法转让和继承，但信托文件有限制性规定的除外。信托计划存续期间，受益人可以向合格投资者转让其持有的信托单位。信托公司应为受益人办理受益权转让的有关手续。机构所持有的信托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。信托受益权具有以下特征：
