合同格式条款的效力如何认定

合同格式条款的效力认定及无效情形

一、格式条款的有效情形

根据《合同法》第四十条规定，格式条款在以下情况下被认定为无效。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第九条、第十条的规定，对格式条款的效力作出了更为详细的规定。

根据前述解释第十条规定，如果提供格式条款的一方违反了《合同法》第三十九条第一款的规定，并符合《合同法》第四十条规定的情形之一，人民法院应当认定该格式条款为无效。根据《合同法》第三十九条第一款的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或限制其责任的条款，并根据对方的要求对该条款进行说明。因此，格式条款提供方有三项法定义务，包括遵循公平原则确定权利义务、采取合理方式提醒对方注意免责或限责条款，以及根据对方要求进行说明。

前述解释第六条第一款对“采取合理方式”进行了解释，即对于免责或限责格式条款，格式条款提供方在合同订立时应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特殊标识，并根据对方要求对该格式条款进行说明。如果格式条款提供方按照这种方式进行了特殊标识，足以引起对方注意，那么人民法院应当认定其符合《合同法》第三十九条所称的“采取合理方式”。这种特殊标识是否足以引起对方注意，是判断格式条款提供方是否履行了合理提示义务的重要条件。

二、格式条款的无效情形

《合同法》第四十条规定了格式条款的三种无效情形：

首先，符合《合同法》第五十二条一般合同无效情形的格式条款是无效的。

其次，当格式条款免除造成对方人身伤害的或因故意或重大过失造成对方财产损失的责任时，该格式条款是无效的。

第三，当格式条款提供方免除自身责任、加重对方责任或排除对方主要权利时，该格式条款是无效的。在第三种情形中，免除自身责任也可以称为免除主要义务，即条款中包含免除条款提供方按照通常情况或一般交易习惯应承担的主要义务。一些消费者对此类条款的类似“商品一经售出概不负责”的抱怨也属于此类情形。加重对方责任是指格式条款中包含对方当事人不应承担的义务，例如某些合同规定消费者对不可抗力事件负责。排除对方主要权利是指格式条款中排除对方当事人按照通常情况或一般交易习惯所享有的主要权利。这三种无效情形并不互相排斥，而是可能互相重叠。例如，某个格式条款违反了法律或行政法规的强制性规定，同时也增加了格式条款相对方的责任或排除了其主要权利。

商品房预售合同补充协议的格式性质

一、补充协议是否属于格式条款

根据《上海市合同格式条款监督条例》的规定，格式条款必须同时具备重复使用、预先拟定、在订立合同时未与对方协商三个特点。在日常生活中，存在许多常见的格式合同（条款），如保险单、飞机票、火车票、供水、电合同等。这些合同（条款）在订立时并不与消费者进行协商，而是基于广泛受众预先制定，反复使用的文本，具有典型的格式合同（条款）属性和特征。

在商品房买卖过程中，为了节约双方的时间成本，让购房者更全面地了解所购房屋和买受人的权利，开发商通常会提供合同及补充协议的框架文本供购房者参考。许多购房者是在看到开发商提供的补充协议框架文本后才了解自己所拥有的权利，并能更充分地表达自己的意愿。在自愿平等的基础上，买卖双方经过协商一致后再进行签字确认。

如果将补充协议认定为格式合同，购房者的每一项主张、每一条款变更都需要向工商部门报备审批后才能获得修改。这将大大增加行政机关的工作量和操作成本，降低社会效率，变相剥夺和限制购房者自由协商更改的权利，增加商业交易的不确定性和风险。

综上所述，《房屋(预售)买卖合同》的补充协议不符合格式合同的法定特性，因此不应被认定为格式合同。

商品房预售合同格式条款的解释

一、合同解释应兼顾合同正义

合同自由和权利本位是私法的基石和中心，合同应当根据当事人的真实意思表示解释。在当事人交易行为自由且交易能力相当的情况下，应充分尊重他们的合同自由和权利，不宜进行外部干预。然而，在现代复杂的市场环境下，特定行业或领域存在明显的交易能力不对称，一方滥用交易优势导致交易结果不公正的情况时有发生，适当的外部干预以平衡合同自由和正义是必要的。

二、合同解释应符合交易目的

合同是为了实现特定交易目的而进行的真实意思表示。因此，当合同内容存在似是而非、前后矛盾，或双方在理解具体条款的准确含义上产生分歧时，应首先根据当事人的交易目的来寻求双方真实的或应有的意思表示。

三、在双方对预售合同格式条款的理解产生重大分歧时，应有利于购房者的解释

根据合同法和消费者权益保护法的规定，当合同当事人对格式条款的理解发生分歧时，应采用特殊解释方法，作出对格式条款拟订者不利的解释，以限制权利滥用，维护正常交易秩序，保障消费者利益，体现正义精神。预售合同是格式合同，一份正式合同文本包含了大量信息，但销售方对此已经了然于胸，而一般购房者则不同，只有在准备签署合同时才能见到正式合同文本，并没有足够时间逐条逐款认真阅读，对合同内容的把握往往顾此失彼，甚至稍有迟疑就会丧失签约机会。

四、预售合同的格式条款应按通常的理解进行解释

根据通常的理解对预售合同的格式条款进行解释，可以确保合同的公平性和合理性，保护购房者的合法权益。