房屋拆迁补偿价应如何评估

估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估采用的估价方法存在一些问题。这种方法是通过将基准价格与成新度、区位、临街等系数综合考虑来确定拆迁价。然而，这种计算方法与实际情况不符。首先，房屋的价格是由市场决定的，不仅受到其固有的物理因素的影响，还受到市场上许多其他因素的影响，而且后者的影响往往比前者更大。例如，房地产的周边环境是一个重要的影响因素。即使是同一区位的房地产，周边环境也可能不同，这是由于房地产的特性所决定的。因此，仅仅以基准价格来估算房地产的市场价是没有说服力的。其次，资料中也找不到“基准价格”一词的来源，更谈不上其计算的依据和科学性。

确定房屋基准价格存在的问题

房屋基准价格的确定是由政府认定的估价机构进行测算，并由政府与相关部门一起确认其测算结果。实际上，这仍然是一种政府行为，无法摆脱政府的干预。因此，房屋基准价格并不是市场行为，无法准确反映市场房屋价格的变化，甚至可能存在政府及其部门有意压低基准价格的行为。

房屋拆迁补偿价存在的问题

土地的补偿价没有真正体现出来。一些城市现行的房屋拆迁补偿价是通过结合成新的方式确定的，其结果只能在最大程度上反映房屋这一有形状态的价值，而无法正确反映房屋所带来的经济效益价值，更无法反映土地这一无形资产的价值。因此，这种方式往往导致补偿价较低。它没有充分考虑到房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地的因素，而是将土地与房屋的重置价合并计算，并以房屋的建筑面积作为测算依据。这必然导致同样面积和数量的土地，容积率高、建筑密度大的土地价格较高，这是不合理的。政府部门干预较多，甚至有些地方政府为了体现政绩，压低价格、压低成本，对待拆迁户不公平，损害了政府形象。

在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律法规滞后于一些拆迁房的情况，要使其完备、完善相关手续非常困难。而一些城市过于强调手续的完善，在房屋性质的认定上过于刻板教条，没有考虑实际用途和使用价值。最终导致不尊重历史，无法反映房屋所能带来的更大收益这一客观事实。

在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知，安置房是由拆迁人提供的，其价格应该由开发商根据市场情况确定。但是，被拆迁房屋的补偿价是否完全符合市场价呢？显然是有差距的。首先，在房屋的拆迁补偿价确定上存在问题。其次，安置房价格滞后于拆迁房，不是同一时期的价格。这必然导致安置房价和拆迁补偿价之间存在着不公正和不公平。