土地招标流程是怎样的

土地招标流程的法律规定

一、招标方式的选择

土地交易的招标可以采用公开招标或邀请招标的方式进行。公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告进行的招标。邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。招标人应当是国土资源行政主管部门或土地交易机构。

二、采用公开招标方式的情况

属于以下情况之一的土地交易应采用公开招标方式进行：

1. 具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的土地交易；
2. 土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的土地交易。对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

三、投标人数量要求

采用招标方式进行土地交易时，投标人少于三人的情况下，招标结果将被视为无效。招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

四、招标公告和邀请招标书的发布

招标人应当在投标截止日前至少20日发布招标公告或邀请招标书。如果因特殊情况需要更改、补充或撤回公告，招标人应在开标日前至少3日通知相关当事人。

五、投标文件的要求

投标人应当按照招标文件的要求编制标书。单位投标人应由法定代表人书面签字并加盖公章，个人投标人应亲自签名。投标人应在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金。投标保证金按周边土地市场价的5%收取。如果招标公告允许邮寄标书，投标人应当挂号邮寄，并确保招标人在投标截止日前收到标书。

六、投标文件的内容

投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容：

1. 填写好的国有土地使用权投标书；
2. 投标人有效的营业执照副本；
3. 企业法定代表人证明书；
4. 法人代表身份证明书；
5. 以个人身份投标的，须提交身份证影印件；
6. 履约保证金到达招标人指定账户的证明材料；
7. 招标人认为应当提交的其他证明文件。

七、招标文件的不可更改性

发出招标文件后，招标人不得随意更改其内容，并应对要约内容承担责任。投标人将标书投入标箱后不得撤回，并对标书和有关书面承诺承担法律责任。

八、开标会议的召开

招标人应当按照招标文件规定的时间和地点召开开标会议，邀请全体投标人参加，并公布评标、定标的原则和方法以及标底。土地交易机构应指派人员担任开标会议的秘书工作。

九、评标、定标的组织

评标、定标由招标人依法组织的评标组负责。评标组成员由五人以上单数组成，并推选一名评标组组长。评标组一般在开标前24小时内组成，其成员由监察机关派驻国土资源部门的监察人员从专家库人员中随机抽取方式确定，并在确定开标人之前保密。

十、评标组成员的回避申请

专家库人员应根据拟评标项目情况主动提出回避申请。对投标人提出要求需要评标组成员回避的情况，由监察机关派驻国土资源部门的监察人员进行审查，并报国土资源局领导确定。一旦评标组成员确定，其必须参加开标和评标。

十一、招标开标、评标程序

土地交易的招标开标、评标按照以下程序进行：

1. 点算标书；
2. 开启标书；
3. 对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书；
4. 评标和定标，确定中标人；
5. 对中标人发出《中标通知书》；
6. 与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。

十二、无效标书的认定

以下情形之一的标书为无效标书：

1. 投标文件未密封；
2. 投标文件无投标人及其法定代表人或者授权委托人印鉴；
3. 应当提供投标保证金而未提供；
4. 符合招标文件规定的其他无标标书条件。

无效标书应当在开标前由招标人依法当众认定并宣布。

十三、中标人的确定和通知

开标会后，招标人应当在10日内确定中标人，并向中标人发出《中标通知书》，同时告知未中标人。中标人应当按照《中标通知书》约定的时间和地点与招标人签订《国有土地使用权出让合同》。如果因特殊原因不能依约定时间签订合同，经招标人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过15日。

十四、中标人失去履约能力和条件的情况

如果中标人因吊销营业执照、取消资格等原因失去履约能力和条件，招标人可以取消中标人的中标资格，使《中标通知书》无效。招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

十五、保证金的处理

投标人未中标或在开标会前声明放弃投标的，招标人应当在定标后的5日内退还投标人预交的保证金（不计利息）。投标人中标的，其交纳的保证金可以充抵土地使用权出让金。投标人在开标后撤标的，或中标后拒绝签订合同的，或失去履约能力与条件的，所交保证金不予退还。招标人拒绝签订合同的，应向中标人双倍返还其保证金。

十六、标底泄露的处理

如果标底被泄露，招标人有权终止招标活动，并告知投标人。