签订征地拆迁协议应注意哪些方面的问题

征地拆迁协议的法律要点

1. 确认合同主体的合法性

签订征地拆迁协议时，必须确保与我们签订合同的是具有法人资格的拆迁人，以避免因主体不明确或没有法律责任能力而导致无法履行合同的风险。例如，拆迁指挥部、拆迁办公室等机构并不具备法人主体资格，一旦拆迁结束就撤销，可能无法找到并履行后续责任。

2. 明确合同的主要条款内容

很多被拆迁人在第一次经历拆迁时缺乏经验，对于合同中的细节约定不清楚，导致后续履行过程中出现问题。拆迁协议中需要明确约定的重要内容包括：1. 补偿款总金额及各项补偿内容的具体明细，特别是对于存在厂房出租情况的补偿内容，这关系到双方后续拆迁补偿款的分割。2. 补偿款的支付时间和方式。3. 安置房、安置土地的面积、具体位置和土地性质。地理位置决定土地的区位价值，土地性质（住宅、工业或商业）直接影响土地价值，如果合同中没有明确约定，容易引发纠纷。4. 如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法且不与主合同条款冲突，对于主合同有重大改动，必须明确以补偿协议约定为准。

3. 确定违约责任

虽然一般情况下拆迁人承诺的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是为了防范可能出现的风险，在合同签订时应明确约定违约责任。从另一个角度看，这也是从合同条款的角度督促拆迁人履行合同。

4. 规定合同履行程序

许多拆迁项目要求在合同签订后立即腾退房屋，并在交房后支付拆迁补偿款。有些项目甚至要求先腾退房屋，然后再交付拆迁补偿合同和支付补偿款。后一种履行程序存在较大隐患。曾经有一位企业客户咨询律师，遇到了类似情况。该企业与政府就所有补偿条件已经达成一致，企业也在拆迁补偿协议上签字，但是政府以补偿协议需要上级审批等原因，要求企业先行拆除设备和厂房，并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起交给企业。企业拆除设备后，政府告知项目规划有变，暂时用不到企业的土地。由于没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，不仅得不到解决，甚至至今连明确的赔偿金额也无法确定。

5. 审查不利因素和不公平条款

需要审查拆迁补偿合同中是否存在对我们不利的因素和不公平的条款。例如，是否设置了对拆迁人付款的条件，这些条件是否模糊或难以实现。一旦出现这样的条款，需要注意，拆迁人有可能通过这些条款延迟付款时间，因为大型企业的拆迁涉及的补偿金额较高，延迟几个月付款可能会导致巨大的利息损失。