抵押房的保险和购买人寿保险

一、关于抵押房的保险

抵押权人的抵押利益与抵押物意外灭失的风险

根据我国担保法第五十一条的规定，如果抵押人对抵押物价值减少没有过错，抵押权人只能在抵押人因此而得到的赔偿范围内要求提供担保。这意味着当抵押物意外灭失时，抵押权人只有债权请求权，不再享有担保物权。在这种情况下，如果抵押人无法提供另外的担保或拒绝提供担保，抵押权人无法得到满意的补偿，只能自己承担因抵押物意外灭失而带来的风险。

抵押房屋保险的必要性

为了避免抵押权人因抵押物意外灭失而减损的风险，抵押权人通常需要采取各种法律措施。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条的规定，在抵押物灭失、毁损或被征用的情况下，抵押权人可以优先受偿抵押物的保险金、赔偿金或补偿金。因此，在购房贷款抵押中，为了防范抵押房屋意外灭失的风险，购买房屋保险是一种积极和有益的措施。

抵押房屋保险的费用支付责任

建设部《城市房地产抵押管理办法》第23条规定，如果抵押当事人约定对抵押房产进行保险，抵押人应为抵押的房地产投保，并承担保险费用。然而，保险费用的支付责任应属于合同的内容，应由当事人自行协商确定，部门规章不能代替当事人做出决定。因此，规定保险费必须由抵押人支付的规定在合同法的基本原则下是不合理的。

二、关于购买人寿保险

购房人购买人寿保险的合理性

法律法规并没有规定要求购房人购买人寿保险的问题。贷款银行要求购房人购买人寿保险的原因是在银行发放贷款时，购房人尚未获得房屋产权证书，甚至房屋还在建设中，因此无法办理不动产抵押登记。为了保障银行在贷款发放后能够实现以房屋担保债权的目的，要求购房人购买一定年限的人寿保险，并指定银行为受益人。如果在办理抵押登记之前购房人死亡，保险公司将按照保险合同的约定向贷款银行支付保险金，银行用该保险金偿还贷款。

购房人购买人寿保险的合理性分析

首先，根据保险法规定，人寿保险的受益人由被保险人或投保人指定。虽然购房人作为被保险人和投保人可以指定银行为保险金受益人，但该指定并不完全自愿，而是在受到外来经济压力的情况下作出的选择。根据人身保险法律规定的精神，指定受益人必须避免诱发或产生道德风险。如果受益人的指定是在受到外来经济压力的情况下作出的，并且受益人是被保险人的债权人，被保险人和受益人之间存在重大的债权债务关系，一旦作为担保银行债权的房屋出现无法办理抵押登记的情况，不能为银行的债权提供担保，债务人又无法提供新的担保，甚至无法偿还债务，银行只能依赖债务人的死亡保险金来偿还债务。因此，该项指定存在道德风险。

其次，即使房屋尚未办理房产证或抵押登记，债权人对该房屋的抵押登记或合同标记具有公示的法律效力。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，以尚未建造的或正在建造中的房屋抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。建设部《城市房地产抵押管理办法》第27条规定，以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。第34条第二款规定，以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上做记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，在办理房产证和重新进行房地产抵押登记之前，购房人死亡并不影响债权人的担保利益。

综上所述，以购买的房屋作为购房人向银行贷款的抵押担保是保全银行债权实现的重要方式。购买房屋保险是加强这种保险方式效力的有力措施。然而，部门规章或银行的格式合同强制购房人全部支付房屋保险费并转嫁债权人风险是不公平的。银行要求购房人购买人寿保险并指定自己为第一受益人违背了人身保险法律精神且不符合经济效率原则，是对借款人的不必要负担。