何为房产抵押

房产抵押的定义和特征

房产抵押的定义

房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息的行为。在此过程中，房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利。一旦借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如果债务人无法履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。

参与房产抵押的当事人有房屋抵押人和房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。

房产抵押的范围

房产抵押的范围包括以下几个方面：

1. 房产：房产指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。
2. 土地使用权：土地使用权是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权和集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押，只有符合特定条件的土地使用权才可以作为抵押物。
3. 在建工程：在建工程是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。只有符合法律规定可以转让的在建工程才能作为抵押物。
4. 预购的未竣工的商品房：已经付清部分或全部房价的预购的未竣工的商品房也可以作为抵押物。

房产抵押的特征

房产抵押具有以下特征：

1. 房屋抵押是原债权债务关系的担保，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。
2. 抵押的房屋可以由抵押权人或抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。
3. 负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。
4. 抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人或第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。
5. 房屋抵押权的设定一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。
6. 房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。
7. 房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。

房地产抵押的限制

根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，以下情况下的房地产不得设定抵押或抵押受到限制：

1. 土地所有权不得抵押；纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得抵押，如果土地上没有建筑物、构筑物或在建工程，也不得进行抵押；乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
2. 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
3. 权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产不得抵押。
4. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
5. 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
6. 已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
7. 以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
8. 违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
9. 依法不得抵押的其他房地产。