土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成。不论是农地征转用过程的土地一级开发，还是国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体通常是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。
(1)计划编制
首先，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，编制土地一级开发计划。
(2)前期策划
根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。
(3)征询意见和审批
市级国土资源管理部门会同相关部门（包括规划、建设、交通、环保等部门），对土地一级开发实施方案提出原则意见。
同时，如果土地一级开发项目涉及征用土地，土地储备机构根据计划和规划的要求，向所在区(县)政府提出征地申请，并由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续。如果涉及农转用，需要向国土资源管理部门申办农转用手续。如果涉及房屋拆迁，需要向房管部门办理房屋拆迁手续。
土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。
(4)组织实施开发
土地一级开发主体首先进行拆迁调查和评估，按照相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案，并需经过政府主管部门审查通过。同时，进行一级土地开发的开发商要及时制定土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作后，可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。
(5)项目验收
土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，并由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地将纳入政府土地储备库。
且根据通知，为加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区的建设用地必须符合土地的利用总体规划，并且纳入了土地的利用年度计划，在选址时必须纳入城市的统一规划管理。商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出
此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通
