业主委员会是否有诉讼主体资格

关于业主委员会的诉讼主体资格问题

案情

原告声称，商丘市某小区28号楼为小区会所，属于业主共有。开发商擅自出售给被告程某后，被告程某又擅自租赁给被告商丘市**酒店管理有限公司。原告根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，请求法院判令二被告的租赁行为无效，并要求停止损害并赔偿损失（每日274元）。

被告辩称

被告程某辩称，他取得了该房产的所有权，该房产并不属于业主共有。他将该房产租赁给被告商丘市**酒店管理有限公司是合法有效的，应受到法律保护。他要求法院驳回原告的诉讼请求。

分歧

评议时，对于商丘市某小区临时业主委员会是否具有诉讼主体资格，有如下两种处理意见：

第一种意见：商丘市某小区临时业主委员会不是法律规定的法人或其他组织，不具备适格的民事诉讼主体资格，应当裁定驳回商丘市某小区临时业主委员会的起诉。

第二种意见：商丘市某小区临时业主委员会已经经过商丘市睢阳区住房保障和房地产管理局于2012年8月28日备案，应当认为商丘市某小区临时业主委员会是合格的诉讼主体，故其作为原告起诉是适当的，并应继续进行实体审理。

评析

本案经审委会讨论，同意合议庭第二种意见，认为应继续进行实体审理，理由如下：

首先，《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会应属于非法人组织，因为：

1. 业主委员会是依法成立并向政府房管行政主管部门备案的。

2. 业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业管理企业签订与物业管理相关的合同，并履行合同。

3. 业主委员会依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉。

4. 业主委员会对物业公用部位、共用设备有占有支配权。

既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位，二者必须统一。

其次，参照2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》([2005]民立他字第8号)中指出“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”本案中，商丘市某小区临时业主委员会已经经过商丘市睢阳区住房保障和房地产管理局于2012年8月28日备案，因此应当认为商丘市某小区临时业主委员会是合格的诉讼主体，故其作为原告起诉是适当的，并应继续进行实体审理。