小区开放政策补偿标准存在法律空白

院墙开放与物权法

坊间不乏这样的声音:“小区是我家，院墙不是想拆就能拆。”根据我国物权法第73条规定:建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

物权法对小区土地产权的规定

根据物权法和土地管理法的有关规定，在符合公共利益的前提下，政府也可以按照法定条件和程序，依法予以征收并且给予补偿。

土地管理法第58条规定，为公共利益需要使用土地的，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的等情况，可以经过合法程序收回国有土地使用权。同时，对土地使用权人应当给予适当补偿。

这是涉及土地使用权主体变更的“土地收回”的情况，而对于“不变更权属，只变更土地用途”的，也需要按照城乡规划法第50条的规定，给予业主相应补偿。

补偿标准的法律空白

当前我国国有土地上房屋征收与补偿条例仅仅对国有土地上的建筑物如何补偿进行了规定，而对于小区内的绿地和公摊面积如何补偿，是有待解答的法律问题，亟须制定新的法律法规或由相关部门作出解释。

在补偿标准上，要以开发商和小区业主已经支付的对价为参考标准，根据土地已使用年限、剩余年限以及地块估价进行确定。

街区制的实施程序

街区制的实施应当经由法律程序。在物权法已经明晰小区公共道路和设施的产权归属前提下，小区道路公共化事实上要求国家权力与私人权利在空间利益上实现平衡，而二者平衡的前提是公共利益。

道路的规划决策应当经过公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论等法定程序，保证业主在规划环节就能够充分参与。在土地的征收方面，也应当就征收方案与业主进行充分沟通，并经得全体业主的民主表决、一致同意。

保障民众参与权和知情权

街区制的具体落实要充分保障民众在立法决策中的知情权和参与权。相关部门应主动向民众征求意见建议，及时通过合理渠道发布进展情况，凝聚民意。

小区公共用地的规定

拆除院墙后，相关的道路通行、绿地及公共设施的使用收益应当归属于全体业主所有，法律应当明确具体的补偿办法。对于未建的小区，法律应当规定相关物业的土地使用权限于住宅楼所占的土地，而不包括小区内的道路、绿地及公共设施部分。

加强安全保障和物业服务

小区围墙拆除后，应加强建设管理，街区制的建设应当与城市管理、公共服务水平的提升紧密挂钩，通过加强公共管理服务水平来加强对于人民合法权益的保障。

要加强与业主的协商，充分保障业主的生活安宁权。政府应进行合理规划，并加强与业主的协商，对受到侵害严重的业主给予充分必要的补偿。

在推动街区制的过程中，加强法律保障和民意协商，充分尊重业主选择权和合法权益，才能充分调动社会各界对该项公共事务的支持，实现改革的预期效果。