交房时发现房屋有质量问题应该谁负责

建筑质量缺陷的责任及法律规定

一、业主或房地产发展商的责任

业主或房地产发展商对于建筑质量缺陷的责任涵盖以下几个方面：

1. 作为建筑物的卖方，发展商需要承担买卖合同责任，对房屋购买者负有责任。

2. 对于建筑物的使用人，如果建筑物的质量问题导致人身伤害或财物损失，业主或发展商需要承担侵权责任。

二、建筑质量责任的划分

建筑物的质量问题可以归结为施工质量或勘察设计质量，但建筑物的购买人或使用人可能并不知道承包人或设计人，因此他们可能直接起诉业主或发展商。业主或发展商通常需要先行承担建筑物质量缺陷对他人造成的损失，然后再向承包商、设计人、供应商和其他相关方追索建筑工程质量缺陷造成的损失。

业主或发展商有权要求法院将有责任的当事人作为第三人参加诉讼，但是否能够成功要视具体情况而定。有责任的当事人可能已经破产，或者法院认为加入第三人会影响诉讼的迅速审理而不同意加入。

三、业主或发展商的合同责任

业主或发展商基于合同承担的质量责任需要考虑以下两个因素：

1. 根据合同条款明确的质量要求来确定。

2. 在房地产销售过程中，发展商可能通过各种方式对建筑物的质量做出承诺，因此也需要对这些承诺负责。

根据《消费者权益保护法》第二十二条规定，经营者在广告、产品说明、实物样品或其他方式中表明商品或服务的质量状况时，应当保证其提供的商品或服务的实际质量与所表明的质量状况相符。

根据建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产开发企业和房地产中介服务机构在商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，应当在商品房买卖合同中约定。

此外，即使合同中没有规定，发展商仍然需要遵守法律相关的质量要求。其中，最普遍的要求是所提供的建筑物应当适于居住。

根据《消费者权益保护法》第十八条规定，经营者应当保证其提供的商品或服务符合保障人身和财产安全的要求。对于可能危及人身和财产安全的商品和服务，经营者应当向消费者提供真实的说明和明确的警示，并说明正确使用商品或接受服务的方法以及防止危害发生的方法。如果经营者发现其提供的商品或服务存在严重缺陷，即使正确使用商品或接受服务仍然可能对人身和财产安全造成危害，应当立即向有关行政部门报告并告知消费者，并采取防止危害发生的措施。

根据《消费者权益保护法》第二十二条规定，经营者应当保证在正常使用商品或接受服务的情况下，其提供的商品或服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限。但如果消费者在购买商品或接受服务前已经知道其存在瑕疵，则不适用这一规定。

这些规定对于业主或房地产开发商对于建筑物质量责任具有重要影响。

四、确定业主或发展商的质量责任

确定业主或发展商的质量责任需要依据相关法规、国家标准或行业标准。判断业主或发展商是否达到这些标准的要求，通常需要通过专家的技术鉴定来确定。因此，在涉及工程质量的纠纷中，技术鉴定的结论往往起着至关重要的作用。然而，当事人对技术鉴定的结论经常存在争议。为了避免这种情况，法院应该聘请双方当事人都同意的鉴定人来进行技术鉴定。