签订二手房合同应明确的事项

一、签订二手房合同应明确的事项

房屋的具体情况

目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。

屋内设施的交验细节

买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时业主常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。而到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被橇，屋内一片狼藉，业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖于客户。其实这种纠纷的发生完全可以避免。不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中注明。

付款方式

在合同签订过程中，付款方式是必须要非常注意的一项要素。在付款方式的选择上可以标明：

在签订《北京市房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司;

在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款(已付定金转为房款);

若通过中介交易，则可注明在办理立契过户手续前第几个工作日，客户支付全部房款(已付定金转为房款)给中介公司;中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。

另外，最好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的工作日内进行。在买房过程中选择如我爱我家这样资信较佳的大型品牌中介公司，也比较能够有效地规范买卖双方行为。

交房时间

房屋交验在房屋买卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订的时候应当注明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外双方的其他约定也需在合同中注明。

居间中保合同内容

为了省心安全，许多人选择通过房地产中介公司来代办过户。许多中介公司除办理代办过户业务外还推出居间中保服务。所谓中保就是作为中间人能保证双方交易成功，即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明，卖方能得到全部交易房款。房屋买卖如果是通过中介公司进行的。那么在居间中保合同中除了需标明中介公司的权利外还必须标明中介公司承担的责任与义务，如过户后第几个工作日交付房款，款项交付方式，相关税费明细等。

违约责任

在合同中标明各方的责任义务，有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理都应在合同中注明。

二、二手房买卖要注意什么

(一)、购房者未能成功申请贷款

目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，但如果买方不能通过银行审查，又该怎么办?买卖双方应当根据双方的实际付款能力进行约定，可以选择如果贷款不成，买方在某个期限内另行自筹资金购房，也可以约定如果贷款不成，终止买卖协议。

(二)、国家出台新规定，限制房屋转让或附加税费

签订二手房买卖协议之后，国家出台新政策，办理二手房转让须附加一定税费，如2006年，国家出台关于普通住房自住不满5年的房子，要交纳个调税等政策等一系列政策，买卖双方为如何承担协议后出现的税费引发了一些纠纷。为避免此类纠纷，应当在合同中约定国家出台新政策后的合同履行办法，是按新规定办，还是终止合同，终止合同的处理办法等事项;此类约定是否明确可操作，具有现实意义。如最近一直在讨论对经济适用住房是否增加或改变上市交易的限制。

(三)、出售房屋的代理权

如果产权证上的房主与卖房人不是同一个人，操作卖房的人作为代理人必须取得房主的合法授权。授权文件应当规范、合法有效，并且要作为房屋买卖协议的附件。

(四)、房屋附属物的转移

有些房屋附有车库或地下室，这些附属物应当一并转移，在买卖合同要作出约定;

(五)、房屋的内部结构的保障条款

二手房因装修改变房屋结构的情况比较常见，如果改变房屋结构影响到房屋安全，其责任是相当重大的，在买卖合同中应当记载并约定相关事项;

(六)、土地使用期限

二手房土地使用期限，直接涉及买方的后期利益，如果剩余土地使用年限不清楚，应当让卖方合同中承诺如果剩余土地使用年限不实所承担的责任。