二手房合同需要注意哪些问题

二手房合同注意事项

房地产转让限制

根据《城市房地产转让管理规定》第六条的规定，以下情况的房地产不得转让：

• 以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的
• 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
• 依法收回土地使用权的
• 共有房地产，未经其他共有人书面同意的
• 权属有争议的
• 未依法登记领取权属证书的
• 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

明确税费种类和数额

一些中介公司利用当事人急于购房或卖房的心理，促使他们签订房屋买卖合同。如果买卖双方对国家规定的税费、交易习惯和相关手续等不了解，或出于对中介公司的信任，轻易相信，却又无法证明中介人员有欺诈行为，一旦与合约有偏差，买卖双方就可能吃亏。此时，买卖双方不仅需要向中介公司支付咨询和中介服务费，还可能因逾期付款等情况支付违约金。

审核中报告事项

在二手房交易过程中，委托人应核对中介公司所报告的事项，并要求提供相关资料，以避免对方隐瞒事实或提供虚假信息。如果发生纠纷，委托人可以追究中介公司的责任。同时，委托人还应注意以下事项：

• 房屋产权是否清晰，是否存在继承问题，是否存在共有人，是否取得产权证书
• 房屋是否具备可转让条件，是否存在抵押、查封或担保等履行障碍
• 委托代理人的授权委托是否有效合法，是否存在无权代理或过期委托等情况
• 相关税费的计算标准和承担主体

虽然委托于中介，但这些信息还是需要自己核实。因为在实际的交易中，一些中介公司为了诱导当事人先签订合同，往往会向买方保证将协助解决该问题甚至担保该问题不会影响合同的继续履行。一些当事人可能会相信这些保证，导致中介公司有权要求支付中介服务费及逾期付款违约金。

严守合约规定的付费时间

在某些情况下，委托人在居间合同中已约定了居间费用的付款时间和违约责任标准。然而，居间人口头承诺中介费可在房屋买卖合同履行完毕后或合同履行的某一阶段交付，以及解决其他问题时支付。然而，居间人后来却要求委托人承担逾期支付中介费的责任。理由是中介公司所出具的格式条款约定了房屋买卖的当事人在中介公司的促成下，同意在签约日或某一时间内支付中介服务费，逾期支付的应按一定的违约计算标准计付违约金（通常是每日应付款的1%或5‰）。根据该标准计算，逾期付款方在100天或200天后，中介公司除了取得约定的中介服务费外，还可获得相当于中介服务费1倍的逾期付款违约金。在这种情况下，无论房屋买卖合同能否实际履行，都会导致当事人损失进一步增加。法院在委托人无证据证明居间人口头承诺过变更具体条款时，只能支持居间人的诉求。因此，委托人可能会遭受几乎相当于双倍支付中介服务费的损失。