2008年12月31日，吴某与河南省南阳市卧龙区顺达社区桐西组(下称桐西组)签订租赁合同一份，约定由吴某租赁桐西组位于工业路***号四层小楼及场地，租赁期限6年，自2008年12月31日至2014年12月30日，年租金4万元，租赁合同还明确约定吴某对承租房屋不得转租。吴某租赁该房产后，于2009年5月和同年12月分别将该房屋转租给了王*娟和李*生，年租金分别为1.8万元和10万元，转租期限均为3年。2010年9月23日，桐西组通过拍卖程序将该处房产卖给了谢某，双方于2010年10月15日签订了房产出售合同，合同第八条约定：“根据法律‘买卖不破租赁’的规定，由桐西组将该房屋的租赁合同移交给谢某，由谢某继续履行，并享有合同的收益权，合同到期后由谢某自行安排处理。”谢某取得该房产所有权后，发现吴某擅自转租该房屋，要求与吴某解除租赁合同。吴某以该处房产系桐西组的集体财产，而集体土地使用权不得转让为由，于2011年1月8日向法院起诉，请求确认桐西组与谢某之间的房产出售合同无效，该案经两审，南阳中院维持原审裁定，驳回吴某的诉求。后因吴某依照转租合同，要求第三人王*娟和李*生支付租金，谢某以租赁合同已解除为由要直接收取第三人的租金，双方发生纠纷。
法院审理认为：谢某购买桐西组位于南阳市工业路***号的房屋后，即拥有对该房屋的所有权，承受原出租人的权利义务。因桐西组与吴某签订的租赁合同明确约定吴某对承租房屋不得转租，且吴某也未举出桐西组同意其转租的充分证据，谢某有权要求解除租赁合同。至于具体解除时间，原告主张租赁合同自2010年11月18日起解除，但未举出充分的证据证实其于2010年11月18日向吴某提出了解除合同的要求。而吴某在2011年1月8日向本院请求确认谢某与桐西组之间的房产买卖合同无效的诉状中，明确表示谢某已向吴某提出了解除合同的要求，所以，应认定谢某解除租赁合同的通知在2011年1月8日前已经到达吴某，该通知行为符合合同法第九十六条相关规定，已产生合同解除的效力，故应当确认谢某与吴某之间的租赁合同以自2011年1月8日起解除为宜。
谢某与桐西组签订了本案所涉房屋的出售合同，谢某即拥有该房屋的合法所有权，同时也承继了桐西组与之间签订的租赁合同中的权利义务。与桐西组签订的租赁合同中明确约定，对租赁的房屋只有使用权，无权对该房产做任何处理，包括转租，而却违反合同约定将房屋转租，根据合同法第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，已符合法定解除合同的条件，权利人谢某有权解除合同。关于称其转租经过桐西组的认可的问题，因每次交租金都是吴某对桐西组所交，而非各承租户直接交给桐西组，并且合同中明确约定承租人不得转租，因此不能视为桐西组已认可其转租的行为，且亦未提供充足的证据证明桐西组同意其转租，故该上诉理由不能成立。在2011年1月8日向卧龙区法院提出确认房屋出售合同无效案件中已认可谢某向其提出解除合同，故原审认定解除合同时间应为2011年1月8日是正确的。
转租合同违约的法律处理方式。在承租人经过出租人同意进行转租的情况下，租赁合同依然有效；如果第三人造成损失，承租人要负责赔偿。若承租人未经同意擅自转租，出租人有权解除合同并要求赔偿。承租人应对违约造成的损失承担责任。
房东将厨房改成单间是否违法的问题，指出在我国将厨房改成单间并不违法，但用于出租则违法。同时，文章还介绍了《商品房屋租赁管理办法》中关于不得出租的房屋情形和出租时的规定。此外，文章还讨论了未经出租人同意的转租合同效力问题，以及私房转租必须遵守的规定和不
房屋转租合同的详细内容。合同涉及转租房屋的情况、用途、期限及交付日期、租金支付方式和期限以及其他费用分担等方面。甲方将位于某区某路的房屋部分转租给乙方，并详细列出了转租房屋的建筑面积、共用或合同部位的使用范围和条件、现有装修、附属设施和设备状况等。合
租房空调维修责任归属问题以及租房押金纠纷处理方法。根据合同法规定，租赁物的维修责任由出租人承担，如果与房东签订合同则找房东维修，与中介签订合同则找中介维修。押金纠纷处理方面，如果租客遵守合同约定未对房屋造成损失，中介一般应退还押金。如发生纠纷，可以向
