转租要注意哪些问题

商场租赁合同纠纷的解决方式

商场租赁合同纠纷可以通过协商、调解、仲裁、诉讼四种方式解决。承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

房屋用途和土地用途

房屋的用途和土地用途必须确保符合商业用房性质和非住宅性质，方可承租作为商铺使用。如果不符合要求，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

房屋权利人

确认房屋权利人，以确保与房屋权利人或其他由权利人签署的租赁合同。

租赁登记信息

确认房屋是否已经存有租赁登记信息。如果已经存在租赁登记信息，将导致新租赁合同无法办理登记手续，进而影响新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

商铺租赁合同中的重要条款

承租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照。因此，在签订租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

租赁登记信息的注销

如果原有租赁登记信息没有注销，将导致新租赁合同无法办理租赁登记，进而无法及时办理营业执照。

营业登记信息的注销或迁移

如果商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，将导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。

房屋类型不符合商业用房性质

如果房屋类型不是商业用房，将无法进行商业经营活动，从而无法注册营业执照。

特种经营行业的要求

涉及特种经营行业（如娱乐、餐饮等），还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照。

出租人材料缺失

因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述情形，可以在合同中设定为出租人的义务，并给予出租人合理宽限期。如果超过一定期限仍无法解除妨碍，出租人应当承担相应的违约责任。对于涉及特种经营行业的情形，可以设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

租赁合同登记备案的效力

租赁合同登记备案属于合同备案登记性质，其登记的效力主要包括以下内容：

合同本身的生效

登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效。

对抗第三人的效力

经登记的案件具有对抗第三人的法律效力。例如，如果出租人将房屋出租给两个承租人，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

转租的注意事项

在进行商铺转租时，需要注意以下事项：

出租人书面同意

转租必须取得出租人的书面同意。同样，在承租权转让中，解除原租赁合同和签订新租赁合同，也需要征得出租人的同意。

补偿费用的协商

原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要用于补偿装修损失等。这笔费用不属于法定承租人应承担的费用，但法律亦没有明确禁止。因此，只要双方当时协商同意，这笔费用也会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让的环节结合起来支付，以降低资金风险。此外，还可以考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除合同的条件。

结论

在签订商场租赁合同前，必须进行商铺的产权调查，确认房屋的用途和土地用途、房屋权利人以及租赁登记信息。同时，租赁合同中的重要条款应围绕着营业执照的办理来设置。对于转租，需要取得出租人的书面同意，并在补偿费用方面进行协商。租赁合同的登记备案具有一定的效力，可以对抗第三人。因此，遵循相关法律规定和注意事项，可以有效解决商场租赁合同纠纷。