二房东转租法律问题,必须要原房东同意才有效吗

【事件经过】

擅自转租房子当“二房东”，出了事故要赔偿损失。广州市房地产中介协会7日发布上月行业纠纷与投诉处理工作报告中指出，该协会近期收到关于“未经出租人同意进行转租”的投诉咨询案件。广州市房地产中介协会提醒消费者，在未经出租人同意的情况下进行转租的，承租人需承担由此产生的法律责任。

2014年1月1日，梁某通过某中介公司与出租人叶某签订《租赁合同》，承租位于广州市天河区的某物业，约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，提前解除合同须赔偿违约金。同日，梁某向叶某支付押金5000元。2014年3月1日，梁某因工作调动，需离开广州，遂向叶某提出解除租赁关系。但叶某表示若需提前解除，押金将作为违约金不予以返还。于是，梁某为维持与叶某的租赁关系，遂决定将该物业进行转租。

2014年3月5日，梁某将该物业转租给胡某。但胡某在居住期间，因用电不当导致房子起火，使叶某遭受损失。事后，叶某向法院提起诉讼，请求解除与梁某的租赁关系，并要求梁某承担因该房子起火所造成的损失。经审查，《租赁合同》未约定梁某有转租的权利，且梁某也无证据证明其已获得业主叶某的同意进行转租。最后，法院判决叶某与梁某解除租赁关系，梁某须承担因该物业起火所造成的损失。

广州市房地产中介协会介绍称，转租是指在租赁合同的有效期限内，承租人经出租人同意，将物业转租给次承租人的行为。《合同法》规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师分析，在该案中，梁某在未经叶某同意的情况下，将该物业转租给胡某，其行为已违反了《合同法》的上述规定。并且，胡某对该物业造成的损失，梁某应向叶某承担赔偿责任。

【法律解读】

未经房东同意而转租，你要承担违约责任。需要同意才有效。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。