租房合同违约金怎么定才是合法的

租房合同违约金的合法约定

合同法规定

根据合同法解释(二)，约定违约金的数额不得超过违约损失的30%，即违约金不得超过违约造成的损失的1.3倍。合同法第114条规定，违约金的合理标准是守约方的实际损失，包括直接损失和履行利益损失。

最高法院解释

《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，违约金的原则是调整到实际损失的130%，以体现其惩罚性。

担保法规定

根据担保法解释第121条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%，超过部分法院不予支持。

房屋租赁合同违约金的计算方式

根据合同约定支付

如果租赁合同中对违约金有约定，则按照约定的违约金比例支付。例如，双方约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么违约方需要支付一个月租金的违约金作为赔偿。

请求变更约定

如果约定的违约金过高或过低，一方可以请求变更。约定的违约金超过实际损失的30%可以认为是过高的，可以要求降低违约金的数额。

无约定情况下的计算

如果房屋租赁合同中没有约定违约金，应根据违约方对守约方造成的实际损失来计算违约金，并退还押金和多余的房费。

独立于租金的支付

房屋租赁合同违约金的支付是独立于租金支付的，即使承租人尚未支付全部租金，违约金仍需另行支付。

追究责任方式选择

根据“损益相抵”规则，一方行为被认定为违约时，另一方只能选择定金、违约金或损害赔偿金中的一种方式追究违约责任。当违约金或定金无法弥补实际损失时，违约方有义务补足差额。法院不会支持通过重复累加的方式无端加重违约方的责任。

诉讼申请

如果双方无法协商一致，可以向法院提起诉讼，根据租赁合同约定处理，赔偿约定的金额。需要注意的是，以上规定和解释仅为参考，具体情况应根据相关法律法规和合同约定进行处理。