新房质量出现瑕疵怎样维权

诉讼案件背景

2003年4月，开发商按期交付房屋。然而，在验收过程中，刘某发现房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，并且存在明显的修补痕迹。基于这些质量问题，刘某拒绝接受房屋钥匙，并要求开发商承担维修责任和由此引起的迟延交付责任。

双方争议

原告观点：

刘某认为，交付的商品房存在明显质量问题，不符合交付条件。作为房屋出卖方的开发商，应根据合同约定承担修复责任，直至房屋被验收认可。此外，开发商应承担由此引起的逾期交付责任和相应损失。

被告观点：

开发商声称商品房已经通过验收并取得工程竣工验收备案表，因此房屋符合法定的交付条件。对于墙体裂缝，开发商认为这些裂缝属于正常温度伸缩缝，是合理的，不属于影响房屋交付的根本质量问题。开发商要求刘某尽快办理入住手续，否则刘某将承担逾期收房所产生的责任。

争议焦点

1. 商品房墙体等多处裂缝是否可以视为交付不合格?

2. 商品房出现质量瑕疵，开发商是否应承担逾期交房责任?

法院处理结果

法院委托某工程质量检测机构对诉争房屋墙体裂缝进行检测，检测结论认为裂缝是由温度和施工缝处理不当以及填充墙施工不当所导致的非结构性裂缝，不会影响房屋的安全可靠性。法院认为，根据法律规定和双方约定，被告应采取有效措施修复墙体裂缝。然而，原告因迟延办理入住手续存在明显过错，应对迟延造成的损失承担相应责任。因此，法院驳回了原告的其他诉讼请求。一审判决后，双方均未上诉。

律师分析

在交付商品房时，可能会出现个别质量问题，需要区别对待。对于墙体裂缝来说，如果是由房屋材料伸缩和温度变化引起的裂缝，这是可以接受的，也不应视为严重质量问题。开发商可以进行修复，业主也可以在装修时自行修补。这些裂缝是业主在房屋交付时可以直观发现的。而由施工质量问题引起的墙体纵深贯通裂缝或地质沉降引起的裂缝，业主无法凭肉眼和普通知识判断，必须由房屋质量检测部门进行检测。如果这些裂缝危及房屋结构和居住安全，就构成了严重质量问题，开发商必须采取相应补救措施或提供替换房屋的方式解决。在这种情况下，业主有权拒绝接受交付的房屋。

因此，如果房屋交付存在质量瑕疵，但并不严重影响实际居住，并且开发商及时进行修复，业主不能要求开发商承担逾期交房的违约责任。当然，如果房屋因质量问题严重影响业主的实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，开发商自然应该承担相应的违约责任。

律师提示

在房屋交付过程中出现裂缝时，业主在验收时应首先检查墙体结构，观察裂缝的走向和分布，并结合裂缝的深度判断是否属于正常伸缩缝。如果无法自行判断，业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告，由开发商承担证明质量合格的责任。在与开发商的交涉过程中，业主应始终固定和保全证据，以防在诉讼或交涉中处于不利地位。

在实践过程中，当房屋出现质量问题时，业主向开发商提出异议后，开发商通常会采取一定的补救和整改措施，而不是完全不理会。双方应进行良好的沟通和理解，采取适当的方式积极解决问题，尽可能避免诉讼的产生。

相关链接：

1、建设部建质[2004]18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》