车位种类有两种情况不能办理产权证。第一种是通过在地上画线和编号来确定的车位，该车位占用的是业主共有的场所，因此无法独立拥有产权。第二种是人防工程改建的地下停车场，人防工程的产权属于国家，不属于开发商和业主所有，所以无法办理产权。
能办理产权证的车位有两种情况。第一种是楼盘建设时获得规划许可证而建设的具有独立面积的车库，里面的车位可以出售，也可以办理产权。第二种是非人防工程改建，又不占用社区公摊，经过政府审批的车位，也可以办理产权。
因此，在购买车位时，一定要了解车位的性质，确保能办理产权的车位才适合购买。
根据《合同法》规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”如果是购买的车位，则产权年限同该地的土地使用年限是相同的。但是如果是租赁的车位，就需要注意租赁期限。
在签订车位租赁合同时，应该明确该车位的有效使用期限只有20年，到期后需要重新签订租赁合同。一些开发商承诺的长期租赁完全是没有法律效力的。
人防车库作为一种特殊存在，其所有权归人防工程部所有，属于国家的财产，开发商无权处置属于人防工程改建而成的车位，只能暂时租给用户，而不能进行买卖。
此外，一旦发生灾害、意外等需要使用该人防工程时，所有使用者都必须让位于人防工程的本质属性。购买人防工程车位可能会遇到被欺骗的风险，最终花了钱也无法办理产权，得不偿失。
如果某个车位的原房主将房屋售出，现任房主就需要与原房主办理车位的移交工作。
如果原房主的车位使用合同已经到期，现任房主可以与物业重新签订车位租赁或买卖合同。如果原房主的车位使用合同尚未到期，则需要双方协商解决该车位的使用问题。
为了避免不必要的纠纷，购买房屋或车位时最好使用合同来约束双方。合同中应明确车位的位置、面积、价格、使用权期限等问题。购房购车都是为了舒适的生活，尽量避免麻烦和纠纷。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
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