买房需要注意哪些问题

春节长假期间购房需注意的5个法律问题

一、商品房预售合同的有效性与预售许可证

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定，出售商品房需要先向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，并取得商品房预售许可证明。如果出卖人没有取得预售许可证明，则与您签订的商品房预售合同将无效。然而，如果在您向法院提起诉讼之前，出卖人取得了预售许可证明，合同可以被认定为有效。

二、房屋所有权与不动产登记

根据《中华人民共和国民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要依法登记才能生效。简单来说，只有在登记之后，您才能获得房屋的所有权。房产证只是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证，仅起到证据的作用。当不动产登记簿记载的权利人与房产证记载的权利人不一致时，以不动产登记簿为准。因此，在购房时，务必要注意进行不动产登记或不动产登记的变更。

三、开发商逾期交房的解决方式

房屋买卖合同通常会约定开发商应在约定的时间内交付房屋。如果开发商未按时交房，属于违约行为。在催告后合理期限内仍未履行的情况下，您有权解除合同。如果不解除合同，您可以要求开发商承担违约责任。

四、实际房屋情况与销售广告不符的解决方式

房屋交付后，如果发现实际情况与销售广告不符，理论上可以要求开发商承担违约责任。然而，在实践中，要成功主张违约责任需要满足两个前提条件：首先，必须保存有销售广告的证据；其次，销售广告必须明确说明和承诺与房屋买卖内容相关的事项。对于房地产广告中有关房屋及其相关设施的说明和承诺，如果对合同有重大影响，即使未在房屋买卖合同中载明，一般也视为合同内容。因此，如果发现销售广告的说明或承诺与实际情况不符，您可以要求开发商承担违约责任。

五、房屋面积与实际面积不一致的处理方式

根据公式：面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%。- 当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，应据实结算房价款。- 当面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。如果买受人选择退房，房地产开发企业应在买受人提出退房之日起30日内将已付房价款退还给买受人，并支付已付房价款利息。- 如果买受人选择不退房，且产权登记面积大于合同约定面积，则买受人需要补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。- 如果产权登记面积小于合同约定面积，则房地产开发企业需要返还买受人面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款；超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。