未办证的预售商品房买卖的效力问题

1. 房屋买卖合同登记过户并非房屋买卖合同生效的条件

根据我国《合同法》第四十四条和最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第九条第一款等相关法律法规规定，对于房屋买卖合同，法律法规规定应当办理登记手续，但未规定登记是合同生效的要件。因此，房屋买卖合同只要依法成立即产生法律效力，而登记过户只是转移房屋所有权所需履行的手续，不登记并不会影响买卖房屋合同的效力。

2. 物权行为与债权行为是独立的两个法律行为

《城市房地产管理法》第三十七条的规定属于行政管理部门对不符合规定条件的房屋权属变更登记问题所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。该规定实际上是我国法律与长期以来受到“不登记便无所有权”学说影响的结果。然而，如果机械地按照这样的规定执行，将会损害交易安全和财产现实占有关系的稳定。而这种“不登记便无所有权”的观念已经在法律上得到了矫正。根据我国《物权法》第十五条和第九条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，在法律另有规定或者合同另有约定的情况下，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可以看出，《物权法》明确将物权变动的合同效力与物权登记的结果在法律上进行了区分，即明确了物权行为与债权行为是相互独立的两个行为。因此，房屋买卖合同的成立并生效是对转让房屋进行登记的先决条件，是否取得房产证并不影响转让合同的效力。房屋买卖合同是物权变动的原因，而登记是确定该物权变动的效力，不登记只会产生该房屋买卖不得对抗第三人的效力，但并不排斥买卖合同的成立和效力。因此，双方签订的房屋买卖合同是有效的，应依法予以保护。