建工程抵押登记所需材料清单

在建工程抵押登记所需材料

在进行在建工程抵押登记时，需要准备以下材料：

1. 土地使用证

土地使用证是确认土地使用权的法律文件，用于证明土地使用权人的合法权益。

2. 建设用地规划许可证

建设用地规划许可证是确认土地用途和规划条件的许可证，用于证明在建工程的规划合法性。

3. 建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是确认建设工程规划方案的许可证，用于证明在建工程的规划合法性。

4. 建筑工程施工许可证

建筑工程施工许可证是确认建筑工程施工合法性的许可证，用于证明在建工程的施工合法性。

5. 营业执照

营业执照是确认企业合法经营资格的法律文件，用于证明在建工程的所有者合法身份。

6. 商品房预售许可证

商品房预售许可证是确认商品房预售合法性的许可证，用于证明在建工程的销售合法性。

在建工程抵押登记的基本要求

在进行在建工程抵押登记时，需要满足以下基本要求：

1. 贷款用途

在建工程抵押贷款的用途必须是用于在建工程继续建造所需的资金。

2. 土地使用权

在建工程所占用的土地必须已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3. 三证齐全

根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押合同必须载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号。因此，在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押还必须取得建设工程施工许可证。

4. 自有资金投入

投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

在建工程抵押贷款的风险

在进行在建工程抵押贷款时，存在以下风险：

1. 权属风险

在建工程的权利由土地使用权和建安工程的所有权组成。土地使用权可能通过划拨或出让方式取得。主要风险包括权利主体是否明确、权属是否有纠纷、土地面积是否界定清楚以及土地使用年限是否短于贷款期限等。

2. 价值风险

价值风险的产生原因包括评估、市场和权属界定等。由于房地产评估机构众多，评估人员水平参差不齐。当评估结果高于正常市场价值时，增加了贷款风险。有时，为节约成本，贷款银行可能自行估算，但由于缺乏专业评估知识，估算结果可能存在较大误差，进而增加了贷款风险。

3. 质量风险

为了降低开发成本，开发商在建筑工程招投标过程中可能采取低价中标策略。中标后，承包商可能采取偷工减料、以次充好、以劣充优等违法行为，导致质量隐患。当抵押权人处置该在建工程时，若出现质量问题，处置价格可能远低于正常价格，从而增加了贷款风险。

4. 登记风险

只有在办理抵押登记后，贷款银行才成为真正的抵押权人，享有优先受偿权。某些贷款银行可能根据开发商的信誉，擅自不办理抵押登记、公证和保险手续。当开发商无法履行合同时，会增加贷款风险。

5. 重复风险

在土地管理部门和房产管理部门分离的地方，土地抵押登记由土地管理部门办理，而在建工程（包括土地）抵押登记由房产管理部门办理。若开发商在不同银行办理土地和在建工程（包括土地）的抵押贷款，并且房产管理部门和土地管理部门之间信息不互通，可能导致同一宗土地办理了两次抵押，增加了贷款风险。另外，若在建工程在办理了抵押登记后继续销售，并由另一家银行办理按揭贷款，而按揭款未还清原抵押贷款额度，导致该在建工程产生重复抵押，也会增加贷款风险。

在司法实践中，对于在建工程的抵押登记，通常由房产管理部门办理。这在民众购买期房时比较常见，即使房屋尚未完全建成，只要符合法定条件，仍可将购买的期房作为抵押贷款的抵押物。