“违建”房屋违反了哪些法律？详细解析依据

确定房屋是否违建的复杂性及其相关法律规范

确定房屋是否违建是一项相当复杂的技术活儿，需要考虑很多方面。然而，当建设执法部门认定我们的房屋为违建时，很多人并不清楚具体违反了哪些法律规定。对于自己房屋是否合理合法的认定以及是否有补救措施，也存在很多疑问。当面临房屋征收时，这种不了解就会使我们变得非常被动。本文将详细说明违建到底违反了哪些法律规范，以帮助大家更清楚地了解这个问题。

一、关于“违章建筑”、“违法建筑”、“违建”

目前，人们常常混用“违章建筑”、“违法建筑”和“违建”这三个词语。这三个词更像是一种社会学术语，而不是严谨的法律术语。本文不打算进行深入的考据研究，简单来说，在“违法建筑”这个词出现之前，官方表述为“违章建筑”(可检索1980年代国务院规范性文件)。

1990年，《城市规划法》出台，将“章”变成了“法”，从此，“违法建筑”成为通用的说法。虽然语言的传播经历了一定的变迁和演变，仍然有零星的“违章建筑”说法出现在媒体上。

尽管叫法有所差异，但这三个命名都指向同一个法律规范体系或行政管理领域——城乡规划，在绝大多数场合，特别是针对城市规划管理，这三个词语可以互相替换。

根据现行的《城乡规划法》规定，通常认为“违法建筑”是指未经规划土地主管部门批准、未领取规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建造的建筑物和构筑物。

二、“违法建筑”违反的法律规范不仅限于“规划法”

个人认为，“违法建筑”是一个不可回避的深刻问题，其中违反的不仅仅是“未取得规划许可”这一项事由。从大方向上说，它可能违反了公法和私法上的法律规范，甚至可能同时涉及公法和私法。

就行政管理规范而言，违法建筑可能违反了规划管理规定、建筑工程施工管理规定以及环保、消防等其他行政管理规定。实际上，我们常谈论的建筑物“违法”，其内涵和外延是不够严谨的。

举例来说：

情形一：即使取得了“建设工程规划许可证”并符合所有规划要求，该建筑物仍然可能违反《土地管理法》中所称的土地利用总体规划。此外，规划的编制种类也非常复杂，非专业人士难以掌握。因此，即使取得了建设工程规划许可证，该建筑物仍然可能违反控制性详细规划和土地利用总体规划。根据相关法律，该建筑物仍然属于“违法建筑”。

情形二：在公法上获得了“规划许可证”进行建筑施工的业主，新建建筑部分仍然可能侵犯邻人的通行、采光、供水、取暖等相邻权利。即使在公法上获得规划许可，业主仍然需要承担民事责任，邻权人有权向司法机关寻求救济，要求建筑物的所有权人承担物权责任。因此，该建筑物的结局可能是拆除，属于私法上的“违法建筑”。

情形三：即使取得了“建设工程规划许可证”，但未获得建筑施工许可证，该建筑物仍然是“违法建筑”。根据《建筑法》的规定，建筑物的施工资质仍然需要行政许可。此外，建筑法还对建筑物的工程结构和建筑质量作出了规定。未获得施工许可和竣工验收的建筑物可以被主管机关责令停工，这也属于另一种“违法建筑”。

情形四：即使取得了“建设工程规划许可证”，但未获得消防备案或验收许可的建筑物也可能属于违法建筑。根据《消防法》的规定，建筑物的消防安全根据不同的消防等级进行备案或许可。未获得上述证件的建筑物也不属于“合法建筑物”。

情形五：即使取得了“建设工程规划许可证”，但由于各种原因无法办理房屋登记或不动产登记的建筑物也属于“违法建筑物”。根据相关法规，办理不动产产权登记需要提供规划、建设工程、消防、建筑安全等必要手续。若因缺失部分材料或其他原因无法办理登记，该建筑物仍然属于公私法融合型的“违法建筑物”。

此外，还存在农村“小产权房”问题以及附着在海域、滩涂、水域、矿山、钻井平台上的建筑物、人工岛、风景区临时性度假建筑等各种特殊类型的建筑物。这些建筑物涉及的问题可能不仅仅是传统的公法和私法规范问题。