借名买房合同的效力问题

借名买房是指房屋实际出资人以他人名义购房并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房合同的效力主要取决于借名人和出名人之间是否存在借名协议，并且该协议是否符合我国《民法通则》中关于当事人“意思自治”原则的规定。

借名协议的约定

根据我国法律规定，如果借名人和出名人在房屋购买之前签订了房屋借名协议，并明确约定了房屋的权属归属关系，那么借名行为应该被认定为有效，房屋的实际权属归借名人所有。

此外，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条的规定，如果当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，并要求出名人办理房屋所有权转移登记，那么这样的约定应该得到支持，除非房屋因出名人的债权人查封或其他法律限制而无法办理转移登记，或者涉及善意第三人的利益。

缺乏借名登记约定的情况

如果当事人一方提供证据证明其对房屋的购买存在出资关系，但无法证明双方之间存在借名登记的约定，那么该方主张确认房屋归其所有或要求出名人办理房屋所有权转移登记的请求将不被支持。如果该方另行主张出资债权，应根据出资性质按照相关法律规定进行处理。

借名购房的相关法律风险

规避法律禁止性规定的风险

借他人之名购买房屋，如果违反了法律禁止性规定，可能导致最终合同无效。

隐名代理的风险

非产权人的受托人以自己名义签订售房协议，构成隐名代理。如果买方以受欺诈为由主张合同无效，法院很难支持该主张。因此，买方在签约前应当完成对房屋产权人身份的审查，不应受中介方的承诺或担保的影响。

债权风险

借名购房意味着登记物权不属于实际权利人所有。在不违反法律禁止性规定的情况下，借用人只享有债权。如果借名人无权处分房屋，借用人可能丧失房屋所有权并无法追索。如果无法证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，双方只有金钱借贷或债权关系。

转售商品房的风险

如果经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，且没有书面的房屋买卖合同作为证据，就会存在风险。在这种情况下，买受人和借名人都要求继续履行合同，应根据具体情况综合考虑各买受人实际付款数额的多少、先后顺序、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地确定权益。

被借名人起诉借名人要求腾房的处理

在房屋腾退纠纷中，被告方可以以双方存在借名买房关系作为抗辩理由。法院应当明确告知被告方可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续。如果当事人坚持不提出反诉，法院应当审理并判定抗辩是否成立。

如果查明确实存在借名买房关系，法院应当驳回原告的诉讼请求。

被借名人擅自出卖房屋的处理

如果被借名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的请求一般不会被支持。但如果借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记，那么该请求除外。

在买受人是善意第三人的情况下，如果买受人和借名人都要求继续履行合同，处理方式如下：

1. 已经办理房屋所有权转移登记的；
2. 均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
3. 均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋的。在这种情况下，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后顺序、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地确定权益。

降低“借名买房”风险的方法

鉴于借名买房存在的风险，消费者应尽量通过正规方式购房。如果不得不借名买房，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

1. 在借名买房之前，首先要弄清楚欲购房屋的性质，是否可以上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，以防将来无法取得房屋所有权。
2. 签订书面协议。为与借款合同区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，并可以请第三方见证合同。
3. 注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，例如邀请朋友作见证、进行录音录像等。
4. 注意保存购房手续、付款证明、购房发票、房产证书等书面证据材料。