离婚房产分割注意事项

公房的分割

一、夫妻结婚前的公房使用权

根据最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答的司法解释，夫妻结婚前的公房使用权的归属需要根据具体情况具体分析。以下九种情况，夫妻应共同享有房产使用权：

1. 婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的。
2. 婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工。
3. 一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的。
4. 婚后一方或双方取得公房承租权的。
5. 婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的。
6. 夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。
7. 一方将其承租的本单位公房，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换公房的。
8. 婚前双方均租有公房，婚后合并调换公房的。
9. 其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

二、公房使用权的归属

根据最高人民法院的司法解释，法院在处理公房使用权归属问题时，主要遵循以下原则：

1. 照顾抚养子女的一方。
2. 在同等条件下，照顾女方。
3. 照顾残疾或生活困难的一方。
4. 照顾无过错一方。
5. 参考公房产权人(单位)的意见，决定判给男方或女方。

三、公房使用权的补偿问题

如果一方无权取得公房使用权，补偿问题不存在。如果双方均有权取得公房使用权，由于使用权最终只能判给一方，因此得房方应向未得房方进行适当补偿。

四、适当补偿的标准

目前的法规尚无明确规定，但可以参考拆迁补偿的标准。根据拆迁补偿的规定，可以将获得安置的一半作为补偿给未得房方。

五、有部分产权的公房的分割

根据最高人民法院关于民法典的规定，在离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。

私房的分割

在实践中，私房的分割占了离婚后房屋分割的大头，而且情况相当复杂。主要可分为以下几种类型：

一、夫妻双方婚后共同出资取得房屋产权

对于夫妻双方婚后共同出资取得房屋产权的情况，需要明确产权、产值和权益部分与债务部分。如果涉及贷款，需要先将贷款部分除去，然后按市场价计算房屋价值，最后根据产值减去贷款部分的结果进行分割。

二、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证

如果夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋属于婚前财产，离婚时另一方无权要求分割。

三、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，并婚后共同还贷

对于夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，并婚后共同还贷的情况，房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分视为共同财产。如果一方能证实其还贷资金来源于个人婚前财产，该部分不应视为夫妻共有财产。

四、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证

对于夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的情况，应将财产来源细分为婚前和婚后两部分进行分割。

五、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷或一方用个人财产还贷但房屋升值

对于夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷或一方用个人财产还贷但房屋升值的情况，应根据实际情况判决由当事人使用。

六、父母参与出资购买的房屋

根据最高人民法院关于民法典的规定，父母在双方结婚前的出资视为对自己子女的赠与，父母在双方结婚后的出资视为对夫妻双方的赠与。在离婚时，如果一方能证实购房款项是向父母借的，可以另案起诉。

七、房产证上有第三人的名字

如果房产证上除了夫妻双方的名字外，还有其他人的名字，法院一般不会将第三人主动追加，而是根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉。

八、婚前双方出资购房，但房产证上只有一方的名字

如果婚前双方出资购房，但房产证上只有一方的名字，离婚时，一方无法证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿。