房产成本评估的专业指南

成本估价法的定义和应用范围

成本估价法，又称成本逼近法，是一种用于确定房地产价格的估价方法。它基于开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和，并加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格。成本估价法的应用范围有时比市场比较法更广泛，特别适用于市场狭小、无法使用市场比较法进行估价的房地产。

成本估价法的基本公式

一、新建房地产的成本估价法公式

新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税。

具体到上海房地产开发实际，上述公式可以具体化为：

新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用(或征地安置补偿费)+市政配套增容费+建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润。

各项费用的具体计算

1. 土地使用权出让金：根据内销和外销的不同，内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率进行调整；外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价进行调整。

2. 动拆迁费用：包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用途和被拆迁对象的不同而差异较大。

3. 征地费用：征地费用是指征用农地的费用，包括拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。

4. 市政配套增容费：对于住宅建设项目来说，包括住宅建设配套费、增容费和贴费。增容费和贴费的高低取决于用量扩大或新增的水、煤气、电话等，并根据具体情况进行调整。目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。

5. 建设工程费用：包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费和室外工程费。建设工程费用会随着建材价格和人工成本的变化而波动。

6. 开发商投资利息：包括支付土地费用的利息、建设工程费用的利息、专业费用的利息和配套费用的利息。利息计算有静态计算和动态计算两种方法。

7. 销售费用：包括市场推广费、销售代理费和销售手续费等。一般取房屋销售价格的2%～4%。对于规模较大的开发项目，这个比例可以相应降低。

8. 相关税费：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。如果契税计入土地费用，则应单独列出。房屋销售价格的“二税一费”为5.56%，印花税为0.03%。

9. 开发利润：开发利润应根据整个房地产市场状况而定。一般而言，上海的房地产项目开发周期在2年以内的住宅，利润率可取15%～20%；开发周期在2～3年的，利润率可取20%～25%。商业楼、办公楼等在此基础上根据具体情况进行调整。