如何处理违章搭建问题——专业律师奚正辉的简析

违章搭建的处理程序和法律责任

简析违章搭建的处理

违章搭建一直是城市规划管理的一个难题，随着时间的推移，违章搭建问题不断滋生蔓延，对城市规划和社区和谐造成严重影响。违章搭建是指在未经政府规划部门批准的情况下，超出规划审定图纸范围的建筑物、构筑物，包括地下室、车库、阳光屋、游泳池、加层和自建的有顶走廊等。本文将主要讨论住宅小区内的违章搭建问题。

违章搭建的禁止行为

根据《上海市住宅物业管理规定》和相关业主公约的规定，以下行为被禁止：1. 损坏房屋承重结构；2. 违法搭建建筑物、构筑物；3. 破坏房屋外貌；4. 擅自改建、占用物业共用部分；5. 损坏或擅自占用、移装共用设施设备；6. 存放不符合安全标准的危险性物品；7. 排放有毒、有害物质；8. 发出超过规定标准的噪声；9. 法律、法规和规章禁止的其他行为。此外，业主临时公约或业主公约还可能规定其他禁止行为，如禁止群租、禁止封闭阳台、禁止饲养大型犬等。

违章搭建的处罚程序

处理违章搭建的程序如下：1. 物业公司的权责：物业公司发现业主或使用人在物业使用、装饰装修过程中违反规定，应当劝阻、制止。如果劝阻、制止无效，物业公司应在24小时内向业主委员会和有关行政管理部门报告。2. 相关业主的权利：如果业主或使用人违反规定或业主临时公约、业主公约，损害其他业主或使用人的合法权益，业主委员会应当劝阻、制止。相关业主或使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。3. 对违章搭建业主的处罚：如果违章搭建损坏房屋承重结构，区（县）房地产管理部门可以责令立即改正，恢复原状，并可处以一万元以上十万元以下的罚款。如果破坏房屋外貌、擅自改建、占用物业共用部分、损坏或擅自占用、移装共用设施设备，区（县）房地产管理部门可以责令改正，恢复原状，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。如果违法搭建建筑物、构筑物，区（县）房地产管理部门可以责令限期拆除，并可处以一万元以上十万元以下的罚款。如果当事人逾期未拆除，区（县）房地产管理部门可以申请区（县）人民政府组织强制拆除。对于正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。对于附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。4. 对物业公司的处罚：如果物业公司未劝阻、制止业主或使用人的违法行为，或未及时向有关行政管理部门报告，区（县）房地产管理部门可以责令改正，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。

受处罚人的权利保障

当事人对市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为有权申请行政复议或提起行政诉讼。如果当事人逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行行政行为，作出行政行为的行政管理部门可以申请人民法院强制执行。

违章建筑的拆除主体

违章搭建的拆除主体既可以是区政府，也可以是法院。拆除违章搭建涉及行政强制执行，行政主体和法院都有执行行政强制的权力。根据我国现行法律和法规的规定，行政强制执行既可以由行政机关实施，也可以由司法机关实施。行政机关和法院都可以成为行政强制执行的主体。根据我国行政诉讼法及相关司法解释的规定，申请法院强制执行是原则，行政机关自行强制执行是例外。引用法条：1. 《业主公约》2. 《物业管理意见》3. 《业主临时公约》4. 《中华人民共和国物权法》第九十二条5. 《物业管理规定》第二十六条6. 《上海市住宅物业管理规定》7. 《关于实施有关问题的意见》