司考练习题下载2014之经济法2010年不定项选择真题

商品房预售条件及合同有效性

法律规定商品房预售许可证为必备条件

根据《城市房地产管理法》第45条第1款规定，商品房预售需要满足以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

预售商品房认购书与预售合同的区别

《预售商品房认购书》是一个独立于商品房预售合同的合同。根据规定，当《预售商品房认购书》规定的条件具备时，当事人应当签订商品房预售合同。而预售合同并不以取得商品房销售许可证为条件。

预售合同有效性

根据题干中的描述，公司与高某签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件。因此，该预售合同是有效的。

商品房预售合同备案问题

登记备案的法律意义

根据《城市房地产管理法》第45条第2款规定，商品房预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。然而，备案与否并不影响合同的生效。

解除商品房预售合同及退款问题

合同的有效性和退款问题

根据题干中的描述，经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。然而，在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金，而公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。

根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。根据《合同法》第115条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

因此，根据法律规定，应当支持高某的主张，即返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。