商品房现售的条件

一、主体资格合法

根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

二、用地合法

商品房现售的房地产开发企业应持有国有土地使用权证书，以确保现售商品房的用地合法。

三、规划、建设手续合法

商品房现售的房地产开发企业应持有建设工程规划许可证和施工许可证，以确保现售商品房的规划、建设手续合法。

四、符合工程建设质量标准

商品房现售的房地产开发企业应已通过竣工验收，以确保现售商品房符合工程建设质量标准。

五、拆迁安置落实

商品房现售的房地产开发企业应确保拆迁安置已经落实，以保障被拆迁人的合法权益。

六、配套基础设施具备交付使用条件

商品房现售的房地产开发企业应确保供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，以确保现售商品房达到基本使用条件。

七、物业服务方案落实

商品房现售的房地产开发企业应确保物业服务方案已经落实，以避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。

八、完成房屋所有权初始登记

房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记，即取得大产权。

房屋预售的条件

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房屋预售应当符合以下条件：

一、已取得土地使用权证书

房屋预售的前提是房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

二、持有建设工程规划许可证

房屋预售的前提是房地产开发企业持有建设工程规划许可证，以确保房屋建设符合城市规划。

三、投入资金达到工程建设总投资的25%以上

房屋预售的关键性问题是房地产开发企业按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

四、取得商品房预售许可证明

房地产开发企业应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，并取得商品房预售许可证明。

商品房预售与现售的区别

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，也被称为"卖楼花"。商品房现售与商品房预售主要区别在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收。预售合同签订以后，可能出现某种原因导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因此买房人无法实际获得商品房的所有权。商品房预售对买房人而言存在更大的风险。