无证房拆迁补偿的法律要求

一、无证房屋可能获得拆迁补偿

并非所有无证房屋都不能获得拆迁补偿。例如，一些农村房屋虽然没有房产证，但是合法建造，因此可以享受拆迁补偿。

以下是可能获得拆迁补偿的无证房屋情况：

1. 代代流传下来的祖宅：许多地区存在祖宅，有些甚至建于民国时期。在那个年代，房屋通常是代代相传的，没有房产证等证明文件。这些建筑与故宫、皇城等同龄的建筑物，不应要求拥有所谓的“合法证件”。
2. 农村宅基地范围内自行建造的房屋：在上个世纪80年代之前，国家对农村建房的要求相对宽松，许多房屋没有完善的土地确权和产权证明。因此，农村存在许多无证房屋，只要依法建造，并获得村委会、乡镇政府形式批准，即使没有产权证明，在征地拆迁时也应该获得合理补偿。
3. 在合理范围内加盖的农村房屋：农民常常在自己的宅基地上自行加盖二层、三层的房屋，只要没有违反规定，这些房屋并不构成土地违法，也不会直接影响乡村规划。因此，在征收拆迁时应该给予一定的补偿。一些地方存在只认可一层，将二层以上加盖的房屋都视为违建的做法，实际上是没有法律依据的。但需要注意的是，如果加盖部分是违反消防安全法规的彩钢板、泡沫填充房屋，那么被认定为违建是很难避免的。
4. 棚户区改造项目中的简陋房屋：这类房屋是由当事人为了生活所迫而建造的，改造项目的目的是提升居住条件和生活质量。简单地将这类“棚户”类房屋视为违建，与改造项目的行政目的不相符合。

二、进行产权调换应满足的法律条件

实行产权调换必须满足以下法律要求：

1. 拆迁人必须是安置房的所有权人：在产权调换中，被拆迁人通过产权调换获得新房屋的所有权，并将被拆迁房屋的所有权转让给拆迁人作为对价。因此，作为拆迁人，如果采用产权调换方式安置被拆迁人，首先必须拥有供调换房屋的所有权，否则无法实现真正的“产权调换”。
2. 安置房必须符合国家质量安全标准：在产权调换中，调换房屋的质量和性能直接关系到被拆迁人的利益，拆迁人应提供符合国家质量安全标准的房屋用于安置。
3. 以房屋市场评估价为计算差价的依据：由于安置房与被拆迁房在面积、位置、结构等方面存在差异，因此在产权调换中，必须以房地产市场评估价格作为计算依据，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。