房屋保修期的定义和概述

房屋保修期是指开发商在房屋交付使用后，对业主承担房屋保修责任的期限。施工方也有义务对开发商承担房屋保修责任。保修期分为开发商承诺的保修期和施工方承诺的保修期。

开发商承诺的保修期

开发商承诺的保修期包括：

1. 屋面防水：保修期为3年。
2. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：保修期为1年。
3. 墙面、顶棚抹灰层脱落：保修期为1年。
4. 地面空鼓开裂、大面积起砂：保修期为1年。
5. 门窗翘裂、五金件损坏：保修期为1年。
6. 管道堵塞：保修期为2个月。
7. 供热供冷系统和设备：保修期为1个采暖期或供冷期。
8. 卫生洁具：保修期为1年。
9. 灯具、电器开关：保修期为6个月。
10. 其他共同约定的部分。

施工方承诺的保修期

施工方承诺的保修期包括：

1. 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程：保修期为设计文件规定的合理使用年限。
2. 房屋防水工程：保修期为5年，包括有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏。
3. 供热与供冷系统：保修期为2个采暖期或供冷期。
4. 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程：保修期为2年。

房屋保修期已过，如何处理

当房屋保修期已过，但发现房屋存在质量问题时，购房者仍然有权要求开发商处理。

如果是因为开发商故意拖延或屡修屡坏导致保修期过期，购房者可以追究开发商的责任。购房者应当保存相关证据，以便日后证明使用。

对于确实超过保修期的房屋质量问题，购房者可以要求开发商提供维修服务，开发商应本着为客户负责的态度进行处理。

因此，购房者在购买房屋时应关注保修期的长度和起始时间，并与开发商协商延长保修期，以保护自己的权益。