银行审查购房贷款的“认房又认贷”原则

在审查购房贷款时，银行不仅要查询借款人的贷款记录，还会登录房屋权属系统，查询借款人家庭的住房数量。根据“认房又认贷”原则，严格界定二套房，执行相应的二套房贷款政策。

二套房认定标准一：父母名下有住房，以未成年子女名义再购房

根据新政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。即使是未成年子女以自己的名义申请贷款购房，也将按照二套房政策执行。

二套房认定标准二：未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

根据目前银行的“认贷又认房”原则，如果在未成年时拥有房产并且没有出售现有房产的情况下，再贷款购房将被视为二套房，并执行相应的政策。按照过去的政策，未成年时的房产只要没有贷款，再申请房贷不算作二套房。

二套房认定标准三：个人名下有全款购买的住房，再贷款购房

过去只“认贷”的情况不算作二套房，但现在加入了“认房”的要求。即使没有贷款记录，只要在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，并且在不出售的情况下申请贷款购房，也会被认定为二套房。

二套房认定标准四：个人贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”。即使贷款购买的房产出售后，家庭名下已经没有任何住房，但因为之前有贷款记录，再次申请房贷也会被视为二套房。

二套房认定标准五：首次购房使用商贷，再次购房使用公积金贷款

目前公积金贷款政策也相当严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被视为二套房。

二套房认定标准六：婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起

夫妻双方结婚后，即使户口没有合并，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在审批贷款时要求借款人提供婚姻状况证明，而已经结婚的夫妻无法提供单身证明。因此，以另一方名义再次购房时也会被视为第二套房。

二套房认定标准七：婚后双方共同贷款购房，离异后一方再贷款购房

只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，即使离异后房产判给一方，另一方再次贷款购房时也会被认定为二套房。这一条对二套房的认定标准，使得试图通过“假离婚”来规避二套房贷款新政的想法也变得不可行。