商品房销售广告和宣传资料的要约性及其具体确定标准

一、问题的提出

随着我国住房制度改革的深化，房地产业迅猛发展。然而，由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范。一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，制作虚假广告，欺诈买受人，严重损害了买受人的合法权益。商品房买卖合同纠纷逐年增加，但相关法律规定多只有原则性规定，人民法院在处理此类纠纷时遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院于2003年4月28号发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，以下简称《解释》）。

二、商品房销售广告的要约性

根据《解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、具体确定标准的界定

在认定商品房销售广告和宣传资料中关于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺是否"具体"、"确定"时，应该从两个角度考察。其一，从实际所运用的文字语句考察，即如果开发商在销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施描述详细，有数据说明或在小区平面图上标示具体、明确并附有详细数据，这样的说明和允诺应视为"明确具体"。其二，从一般理性人（一般大众）的理解角度考察，不能拘泥于词句。一般大众依然会认为销售广告中的承诺是明确具体的，即使有些承诺是模糊的、不确定的。

四、房地产企业的违约责任

根据《解释》第三条规定，出卖人在销售广告和宣传资料中的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，出卖人根本不履行在销售广告和宣传资料中的说明和允诺时，买受人有权单方解除合同并请求惩罚性赔偿金。

五、结论

商品房销售广告和宣传资料的要约性及其具体确定标准对于保护买受人的合法权益，规范房地产市场的交易行为具有重要意义。在认定具体确定标准时，应综合考虑实际文字语句和一般理性人的理解。出卖人未履行广告和宣传资料中的说明和允诺时，买受人有权解除合同并请求惩罚性赔偿金。