房屋和土地一并抵押的规定的法律解析

解决权益冲突

根据相关法律规定，房屋和土地一并抵押的规定旨在解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突。该规定并非要强行扩张抵押权的效力。

拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权

在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权时，可以一起拍卖。然而，抵押权的效力仅及于约定的部分，对于未约定的部分，抵押权人不能优先受偿。

沈阳居民咨询关于房屋抵押的问题

背景信息

咨询人是沈阳人，在2004年办理了十年抵押贷款，并在2008年1月还清了贷款。然而，咨询人发现自己的房产证上仍然有担保公司的名字和贷款的期限，只是没有抵押字样。此外，咨询人在2008年3月办理了土地证，但证上仍然写着房产抵押。咨询人想知道这是怎么回事，是否存在未还清的贷款。

律师解答

如果房款已经还清，只需在房产证上盖上抵押注销专用章即可解决问题。

相关法律知识解析

房屋抵押的性质

房屋抵押是原债权债务关系的担保，是从合同，而不是独立存在的。房屋抵押的合法有效存在需要以原主合同的存在为前提条件。

房屋抵押的保管责任

抵押的房屋可以由抵押权人或抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押的房屋。

房屋抵押权的行使

当负有清偿债务义务的一方未履行义务时，房屋抵押人有权直接行使房屋抵押权，无需依靠债务人的行为。

抵押物的要求

抵押物必须是房屋，抵押人可以是债务人或第三人。抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋为国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。

房屋抵押的设定

房屋抵押权的设定通常采用书面形式，并应明确规定担保的范围。

房屋抵押人的风险责任

房屋抵押人在将房屋抵押后并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自行承担房屋意外灭失的风险。

房屋抵押权的转让

如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意将抵押房屋转让给第三人，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权。因此，房屋受让人因此受到的损失由房屋抵押人承担。