集体土地是指农民集体所有的土地，也称为劳动群众集体所有的土地。集体土地是中国土地所有制的一种形式，包括国家所有(全民所有)和劳动群众集体所有两种形式。
招标是国家出让土地的一种方式，通过发布招标公告向房地产公司告知，房地产公司制作标书竞标。国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定中标单位。招标方式存在人为评分因素，可能存在暗箱操作的余地。
拍卖是一种简单的出让方式。国家公示土地情况并约定拍卖日期，所有有兴趣的开发商可以参加拍卖。参与者需交纳一笔拍卖保证金，现场竞价，最高价者获得土地，其他因素不予考虑。这种方式简单且不容易暗箱操作，但由于自由竞价，价格无法控制，导致市场上许多土地价格居高不下，几乎都是通过拍卖方式产生的。
挂牌是一种出让方式，国家将要出让的土地公示出来，各房地产开发商提交自己的报价和方案。在挂牌期间内，其他公司可以修改或重新提交自己的报价和方案。挂牌期限结束时，最终确定的公司成为土地获得者。
收购是一种非官方的土地获取方式。尽管土地不能私自交易，但一些人手中持有土地，却没有开发实力，或者想转手。开发商通过收购具有土地的公司的方式，将土地转移到自己手中。这种方式在市场上较为常见，但存在许多信息陷阱，每个开发商都需谨慎对待。
目前土地出让的四种主要方式为招标、拍卖、挂牌和收购。
出让人在挂牌开始前至少20天发布挂牌公告，公布挂牌出让土地的基本情况、挂牌时间和地点。
在挂牌公告规定的时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。
在挂牌公告规定的时间内，竞买人提交竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)，并缴纳竞买保证金。
根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，符合条件的竞买人将被通知参加挂牌活动。
在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人公告宗地的地块情况、最新报价等信息，并不断接受新的报价，更新显示挂牌报价。
在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，并缴纳定金。
挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。
依据我国土地管理法的规定，出让国有土地使用权才能交纳土地出让金，而代征用土地征用的是集体土地，所中不需要交给出让金的。
没有房产证的不一定是小产权房，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。实际中，合法建成的小产权房，不管是否已经进行交易，被依法纳入征收拆迁范围的，即可
此外，根据《土地管理法实施条例》第八十一条规定：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款。
在目前的法律环境下，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”，仍然是国家严格限制的行为;在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。农村集体土地自发入市流转具有自发性、盲目性，目前基本上还处于一种自发
