商品房买卖合同中欺诈的认定及其法律后果

案情

被告李太富以个人名义取得商住用地并建设楼盘

2000年8月，被告李太富以个人名义通过出让方式取得营角上4号国有土地使用权，宗地面积540.72平方米，土地用途为商住。营角上4号商住楼（富康楼）于2000年10月开工建设，于2001年12月竣工，共建有10套住宅、13间店铺。

被告以虚假合同将自建房屋销售给原告

在2001年8月至2002年12月期间，被告李太富以沙河乡房地产开发公司名义与原告黄天江等十三人签订《赣州市城镇商品房购销合同》，被告李太富并在合同开发企业法定代表人处签名，以不同价格将其自建房屋分别销售给原告等人。然而，沙河乡房地产开发公司在2001年12月被注销资质证书，并于2002年1月被吊销营业执照。

被告未办理商品房产权证引发纠纷

原告购房后装修并居住，但被告一直未办理商品房产权证给原告。2003年12月，被告要求原告办理集资房所有权证，遭到原告拒绝，导致纠纷产生。

裁判

法院判决商品房购销合同无效

2004年11月29日，赣州市中级人民法院（2004）赣中民一初字第6号民事判决认定，被告李太富使用已废止的沙河开发公司印章与原告签订的商品房购销合同存在严重欺诈行为。法院判决该合同无效，要求被告返还已购房屋（含装修设备）给原告，返还购房款及装修损失费共计2909117.30元，并赔偿已交购房款50%的赔偿金，计人民币1144825元。

评析

欺诈行为导致商品房买卖合同无效

本案涉及售房者欺诈行为导致商品房买卖合同无效的典型案例。在审理过程中，解决了商品房买卖合同中售房者欺诈的认定和欺诈的法律后果两个关键问题。根据《法国民法典》的规定，欺诈应满足以下条件：欺诈行为的存在、欺诈行为由一方当事人实施、欺诈行为对合同订立具有决定性作用。在某些情况下，对涉及对方当事人利益的情况保持沉默也可构成欺诈，即消极欺诈。我国法律对欺诈的概念没有明确规定，但最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条规定，故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况诱使对方当事人作出错误意思表示的行为可以认定为欺诈行为。根据这一规定，我们认为欺诈的构成要件包括：欺诈的故意、欺诈行为的存在以及受欺诈人因欺诈而陷入错误并为此作出意思表示。在本案中，被告李太富故意隐瞒自己不具备房地产开发资质和商品房预售许可证的真实情况，并使用已作废的合同欺骗原告，满足了欺诈的三个构成要件。因此，可以认定被告李太富在本案的商品房买卖合同中存在严重的欺诈行为。