就认购书的效力而言，并非总是有效的。认购书实际上是一种预约，与商品房买卖合同存在着预约和本约的关系。它是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不等同于商品房买卖合同。一般情况下，它是在订立商品房买卖合同存在法律障碍时（例如没有取得预售许可证）而签订的。在签订认购书后，交易双方只能依据诚实信用原则，在商品房买卖合同的条件成就后，要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。
实践中，并非所有情况下签订的认购书都是有效的。如果认购书被依法认定为买卖合同，那么在未取得预售手续时就是无效的。例如，如果一个项目连国有土地使用权都没有取得，只是修建了一个售楼部就开始销售，并签订了认购书并收取定金，那么这种认购书也是无效的。对于这个问题，房地产开发企业应该有一个清醒的认识。
1、如果买方没有按照认购书规定的时间和地点签约，属于买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售给他人，导致未能正式签约，属于卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内正式签订合同，则定金在买方履约后可以抵作房款或收回；如果双方在履行正式合同的过程中，一方违约，适用“不予返还”或者“双倍返还”的规定。
3、如果双方都没有上述第一项违约行为，仅对预售契约及补充协议的内容难以达成一致，导致未能签约，卖方应全额返还买方的定金。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件（如价格、房号、面积等）进行修改，导致签约未成立，视为违约。如果是买方违约，定金不予返还；如果是卖方违约，应双倍返还定金。
《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。”
买房时是否需要签署商品房认购书的问题。认购书是一种预约，与商品房买卖合同存在预约和本约的关系。认购书并非在所有情况下都有效，若依法认定为买卖合同但尚未取得预售手续则为无效。签署认购书后，如违约需按照约定处理定金。认购书与买房合同不同，买房合同包含更详
售楼书是开发商所做的宣传广告，购房者大都是先被售楼书中所描绘的完美户型、美妙的环境、先进的配套设施及高水准的物业管理等所吸引。可见，在满足了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的前提下，商品房认购书有可能直接认定为商品房买卖合
目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前，一般都通过认购、预定等方式向买受人收取定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，一些开发商便不退还定金。一些购房人认为，一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金
商品房解释第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合
