实际用于商业性民用住宅拆迁时如何补偿

商业用房的补偿标准及判断方法

商业用房的定义和分类

商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等，还包括车库等。根据另一种解释，商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋。一般指底层临街的房屋。

商业用房补偿标准的分类

根据房屋的用途不同，商业用房的拆迁补偿标准也不相同，可分为以下三种类型：1. 纯住宅：房屋仅用于居住的纯住宅。2. 纯商业性用房：房屋完全用于商业目的的商业性用房。3. 住改非用房：房屋由住宅改为非住宅用途的房屋。

商业用房补偿标准的判断方法

对于商业用房的拆迁补偿标准，判断房屋的用途应以营业执照、注册地为依据。根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，各地可以根据被拆迁房屋的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对于因历史原因造成手续不全的房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。

房屋拆迁评估标准

评估时点

被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

被征收房屋的价值

被征收房屋价值是指在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

评估方法

注册房地产估价师应根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。具体选择的评估方法取决于被征收房屋是否有类似房地产交易或经济收益，以及是否为在建工程。

参考因素

被征收房屋价值评估应考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素对房屋价值的影响。