卖房签合同要注意什么风险

二手房交易合同要约

第一步：查询房屋档案和户口

在二手房交易过程中，出卖人和买受人应前往房屋所在地的房屋管理部门查询房屋档案，以确认交易房屋是否真实登记在出卖人名下，并查看是否存在抵押和查封等限制上市交易的信息。此外，双方还需前往房屋所在地的派出所查询该房屋是否有户口登记。

第二步：签订合同及协议

在交易过程中，双方需签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间协议》及《补充协议》，并明确以下几点事宜：

1. 出卖人的首付款应由银行进行托管，在完成房屋过户手续后，买受人将获得房屋所有权证后方可放款给出卖人。如果交易失败，出卖人应配合买受人解除托管手续。
2. 出卖人应在合同签订之日起一个月内办理房屋解抵押手续，并自行解决银行贷款。
3. 买受人应在合同签订之日起一个月内办理二手房贷款手续。如果贷款不成功，合同自动解除，双方不承担违约责任。放款条件为买受人获得房屋所有权证后方可放款，中介和出卖人需积极配合办理贷款手续。
4. 房屋过户手续应在房屋抵押注销并且贷款成功之日起十五日内完成。在完成房屋过户手续当天，还需办理物业交割和交房手续。
5. 约定户口迁走的时间及相应的违约金。出卖人需在户口迁走并且物业交割时没有欠费的情况下，才能获得银行托管的首付款和银行贷款。否则，出卖人需支付相应的违约金和欠费，由此产生的法律责任由出卖人承担，与买受人无关。
6. 贷款成功后支付一半的中介费用。如果贷款不成功，则无需支付中介费用。在完成房屋过户手续和物业交割手续后，再支付剩余的中介费用。如果以上手续不成功，则无需支付剩余的中介费用。
7. 明确买受人支付的房屋税费数额。多出的数额由出卖人承担。如果出卖人不同意按较低计税价格交税，契税由买受人承担，营业税和个人所得税由出卖人承担。
8. 如果房屋为夫妻共同财产，需由另一方当场写一份同意卖房的书面声明给买受人，并核实结婚证原件和身份证原件，并提供一份复印件给买受人。
9. 如果房屋存在租户，需由租户当场写一份放弃优先购买权的书面声明，并核实房屋租赁合同原件和身份证原件，并提供一份复印件给买受人。
10. 约定较高的违约责任。一般约定如果因一方违约导致合同解除，违约方应支付全部房款的百分之五十作为违约金给守约方。