房东怎么能终止合同

房东终止合同的条件和方式

依法成立的合同具有法律约束力

根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一般情况下，只要合同中约定了持续下去的条件，合同就不会终止，除非当事人达成一致意见或发生《合同法》规定的法定情形。

合同终止的情形

根据《合同法》规定以及合同当事人的约定，合同可以终止的情形包括：(一) 当事人双方协商一致，解除合同。当事人可以在合同中约定解除合同的事由，也可以临时商议，只要达成一致意见即可终止合同。(二) 租房一方未按时交纳房租且没有正当理由。在租房期间，租房一方应按合同约定的方式和金额及时交纳房租。如果租房一方逾期不交租金，出租人有权终止合同。(三) 租房一方未经房东许可将房屋转租给他人。未经房东同意，租房一方擅自将房屋转租给他人，房东有权终止合同。(四) 租房一方毁坏设施。租房一方应按合同约定爱护屋内设施，如因租房一方的过错导致设施损坏，出租人有权终止合同并要求租房一方赔偿损失。(五) 因不可抗力导致合同无法履行。不可抗力事件如台风、水灾、地震等导致房屋损坏，合同无法继续履行，双方都有权终止合同。

房东提前终止合同的处理方式

如果房东没有满足以上合同终止的条件，却因自身原因要提前终止合同，应先与租房一方协商。只有在租房方同意提前终止的情况下，合同的终止才不会对任何一方造成影响。根据我国相关法律规定，"在租赁期间，当事人双方如有特殊情况不再出租或不再承租时，应提前一个月通知对方，否则视为违约，违约方应赔付对方相应的违约金。"因此，如果房东因个人原因而未经租房一方同意终止合同，属于违约行为，应赔偿租房人因此遭受的损失。如果房东只是单纯违约而没有对房屋进行处置，应至少赔偿一个月的房租并退还剩余房租。如果房东为了卖房而终止合同，侵犯了租房一方的优先购买权，因此最多应赔偿租房一方房屋总价的20%。