企业拆迁补偿标准如何计算

国有土地上房屋征收与补偿条例

第十七条：被征收人的补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二十二条：搬迁费和临时安置费

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条：停产停业损失的补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十七条：先补偿后搬迁

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。这些规定当然适用企业拆迁。

企业拆迁补偿费用

一、拆迁资产补偿费用

拆迁资产补偿费用主要分为以下四个方面：

1、拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;

2、停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;

3、拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;

4、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

二、停产停业损失

该部分是法律实践中出现争执较大的部分。停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。

三、拆迁补偿费用

1、设备搬迁安装费：对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。

2、解聘员工的安置补偿费用：因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

四、基于拆迁政策发生的奖励费用

在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。

企业拆迁维权策略

对于企业拆迁维权，以下是一些建议：

1、在拆迁前的准备阶段，深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体。对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。

2、积极准备相关材料证明，包括被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等。聘请拆迁律师介入，在专业拆迁律师的指导下制定拆迁策略。

3、拆迁实施中，拆迁人应对承租企业补偿的项目进行合理补偿，包括拆迁资产补偿、停产停业损失、拆迁费用补偿和基于拆迁政策的奖励费用。

4、对于非承租企业的拆迁补偿问题，除上述应当补偿的费用之外，还应当包括厂房及其他不动产的征收补偿和土地使用权收回的补偿费用。

5、集体土地上企业拆迁相关法律问题需要根据具体案件的不同情况制定解决方案。

土地方面补偿费的处理规定

征收土地的补偿费用

根据《土地管理法》第四十七条的规定，对于被征收的土地，应根据其原用途给予相应的补偿。对于征收的耕地，补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费

征收耕地的土地补偿费应按照该耕地在被征收前三年的平均年产值的六至十倍进行计算。

征收耕地的安置补助费

征收耕地的安置补助费应根据需要安置的农业人口数进行计算。需要安置的农业人口数应根据被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量进行计算。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，应为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。然而，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过该耕地被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的补偿费用

对于征收的其他土地，其土地补偿费和安置补助费标准应参照征收耕地的标准进行规定。具体的标准由省、自治区、直辖市制定。

附着物和青苗的补偿标准

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市进行规定。