司法拍卖房屋拍卖流拍后怎么办

司法拍卖流拍后的处理

根据法律规定，第一次司法拍卖流拍后，必须在60日内组织第二次拍卖，总共可以进行3次拍卖。如果3次拍卖都流拍，就需要对拍品进行变卖。如果第一次拍卖流拍后，申请执行人和被执行人在不损害他人权益的情况下达成变卖以物抵债的协议，法院是允许的。

拍卖起拍价的下降

根据相关法律规定，如果第一次司法拍卖流拍，第二次和第三次拍卖的起拍价将下降，每次下降幅度不超过20%。

房产司法拍卖流拍后的处理

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号，以下简称《规定》)第二十八条第2款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”

因此，若抵押房产经拍卖三次流拍后，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受以房抵债的，法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若通过变卖程序仍无法成交的，则只能选择以房抵债，否则法院对抵押房产予以解除查封、冻结，并将房产退还被执行人，但对该房产可以采取其他执行措施的除外。

购买法院拍卖房的利与弊

利

可以避开限购令：对于通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，目前还没有明确的法律规定或政策规定是否按照限购令执行，因此存在一定的灰色地带。但在实际执行中，房屋竞得人必须携带法院出具的相关证件到房产主管机关办理过户手续。

可以规避部分税种：在办理产权过户时，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。然而，目前这种操作方式仍存在一定争议。

弊

根据最高人民法院的规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。