企业动迁补偿标准

企业动迁补偿标准的法律术语解析

一、拆迁资产补偿费用

拆迁资产补偿费用主要包括以下几个方面：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物的补偿，以及因搬迁导致的机器设备损失的补偿等。

1、关于土地补偿费用的问题

企业经营场地通常是通过租赁获得的，租赁土地分为租赁国有土地和租赁集体土地。拆迁会导致租赁关系终止，因此需要保障企业在租赁合同中的期待利益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对于空地或净地的补偿，拆迁法规没有统一规定。对于集体土地上的建筑物拆迁也没有明确规定。

有些企业通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权。然而，土地管理法中关于国有土地使用权收回的规定仅提及给予适当补偿，没有详细规定。

在全国各地方，拆迁土地补偿往往与房屋、建筑物补偿一起计算，存在不明晰、不透明的情况，导致权利人无法获得合理补偿。

2、房屋、建筑物补偿费用的确定问题

对于房屋、建筑物的补偿，应以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。如果由于历史原因无法办理房产证明和土地证明，可以通过实际测量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人和被拆迁人共同委托评估公司进行评估，评估公司根据相关评估技术标准确定房屋、建筑物的实际价值。

3、设备补偿费用的计算

设备搬迁安装费用应按照国家和当地规定的货物运输价格和设备安装价格进行计算。机器设备分为可搬迁设备和不可搬迁设备。可搬迁设备的损失费用包括实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费包括机器精度下降、不合格产品增多等。对于不可搬迁设备，拆迁会导致其废弃，因此应结合其成新价和重置价进行补偿。

在实际拆迁操作中，针对非住宅房屋的设备搬迁和安装费用，每个地方应制定确定的标准；对于无法恢复使用的设备，应按照设备重置价结合成新给予补偿。

二、停产停业损失

停产停业损失包括实际经营损失和预期经营损失。

停产停业费用是法律实践中争议较大的部分。笔者认为，停产停业费用不仅应包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应根据往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用往往直接影响企业的赔偿总额，因此是维权的重点。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定，对于因征收房屋而导致的停产停业损失，应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定补偿。具体办法由省、自治区、直辖市制定。该条例并没有统一规定具体标准和计算方法，其他法律、行政法规也没有相关规定。在法律实践中，补偿标准和依据常由市一级地方政府通过政策性文件规定，不同地区的补偿标准和计算方法也不同。

三、拆迁补偿费用

拆迁补偿费用包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

1、设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备，应根据继续利用的原则进行异地搬迁安装，继续投入使用。由此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁不可避免的损失，拆迁人应予以补偿。

2、解聘员工的安置补偿费用

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规和政策性文件中没有详细规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。如果拆迁导致员工解聘，应根据与员工签订的劳动合同和劳动法相关规定进行补偿。

四、拆迁奖励费用

拆迁奖励费用是基于拆迁政策产生的费用，包括速迁费和拆迁奖励费等。

在拆迁过程中，为了加快拆迁进度，拆迁人通常采取速迁奖励的方式鼓励被拆迁人和承租人尽早签订拆迁安置补偿协议并搬出拆迁范围。奖励费用的金额由拆迁人根据实际情况确定，也可以由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。需要注意的是，如果被拆迁厂房的所有权和使用权发生分离，奖励费用应支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经在政策性文件中进行了规定，也是合理的做法。