住宅土地70年使用期到底从什么时候开始算

深圳房地产土地使用年限问题及其解决办法

深圳市土地使用年限到期问题

深圳市是一个试验田，在2000年以后陆续遇到一批房地产土地使用期到期的问题。其中一处商品房的土地使用期从1985年开始，使用期限为50年，到2035年到期。业主今年年初申请将土地使用年限续期到70年。

然而，土地续期并非免费，业主需要补交续期时段内的地价。根据当地主管部门的测算，该商品住宅的建筑面积为80.58平方米，业主需要补交的地价总额为44940元。

深圳市土地续期规定

在2000年以后，深圳市陆续面临着有偿有期的行政划拨土地到期的问题。为解决这一问题，深圳市于2004年4月出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》。

然而，针对房地产土地达到国家最高法定年限（70年）如何续期的问题，深圳市规土委相关人员表示目前尚属政策空白。

城市土地使用年限存在差异原因

城市土地使用年限存在差异的原因在于政策设定的土地最高使用年限上限，并未设定下限，各地可根据实际情况灵活掌握。

1998年以后，住宅用地的使用年限基本确定为70年。这是住房制度改革的结果。由于1998年以后基本上所有的住房都商品化了，人们都要到市场上去买房，为公平统一，便一律按70年进行出让。

最高使用年限的计算方式

房屋土地使用权的最高年限为70年，这一年限是通过预期收益折现方式进行测算得出的。预计超过70年后，土地的折现率将接近于零。

住宅土地使用期的起算时间

住宅土地70年使用期的起算时间是从开发商获得土地使用权的那天开始算起。例如，小李在2015年购买了一处70年土地使用期的商品房，但该房子的开发商于2012年获得土地使用权，因此土地使用期将从2012年开始算起。

解决土地使用权到期问题的三种眼光

了解土地使用权到期问题后，我们需要从三个角度来看待这个问题：

一是历史眼光。改革开放以来，政策和制度一直在不断调整和完善，土地使用权问题也有着不可忽视的历史背景。

二是法治眼光。所有待解决的问题最终需要通过法治思维和法治方式来解决，临时的政策解决手段应逐步让位于清晰严谨的法治手段。

三是民本眼光。土地使用权问题的处理直接关系到普通老百姓的利益，相关部门需要以足够的责任感和紧迫感来解决这个问题。

目前，国土资源部已完成对温州住宅土地使用权20年到期延长问题的调研。未来需要制定一个兼顾历史与现实、平衡各方利益的解决办法。